自住商品房不宜采用共有产权模式

文/吴其伦     1月27日中国房地产报《楼市伦语》专栏

日前，市人大代表、副市长陈刚在会议期间提出自住型商品房为“共有产权”性质，支持房地产市场中端群体的需求。购房人没有经济能力购房，可以由政府给予支持，再上市交易时根据产权比例，把政府那部分收益拿走。

笔者以为，作为民生性产品的自住型商品房不宜采用共有产权模式。

首先，人为虚化的政府产权实为与民争利。由陈副市长的表述可以看出，所谓自住商品房共有产权模式，其具体操作或为：中低收入家庭购买自住型商品房时，资金缺口部分由政府支持，而政府支持的资金则虚化为产权。未来的产权处分或为：一是购房者在约定时间内付清政府所垫付资金；二是在五年后房屋出售时政府收走应得的收益。

笔者以为，既然自住型商品房旨在惠及民生、减轻民众购房压力，可采取协调金融机构给予购房者低息甚至无息贷款、协调开发商给予购房者一定额度的无息分期等方式。而采用共有产权模式的自住型商品房，无论政府的出发点被粉饰得多么冠冕堂皇都难逃与民争利的实质。

其次，共有产权模式将令政府徒增许多不必要的人力成本，并增加政府的财政压力与风险。共有产权模式在产权比例认定、后期产权变更、房屋出售等环节都要增加很多人力，这样，政府将徒增大量不必要的人力成本支出。

政府的职能是监管与服务，一旦政府的自住商品房共有模式得以推广，则其职能将发生重大转变，政府也将为此增加大量人力，而这些人力支出的成本最终是转嫁到纳税人身上。

房价一旦步入下行通道，则市民绝不会以原供应价去赎回产权，这样，绝大多数自住型商品房的产权将由政府持有，这样就增加了政府的财政压力与风险。

第三，共有产权模式将为市场不公及增加官员腐败机会埋下隐患。共有产权房屋出售时，出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配。我们不难看出，市民一旦以共有产权模式成功购房，则意味着其可以节约较多的购房资金，而在商品房价格一旦上升，则拥其将拥有较大的获利空间。这样，势必为市场不公及增加官员腐败机会埋下隐患。