中国已经打响痛抑房价战役

文/吴其伦

3月1日下午，国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产调控工作的通知》，通知从完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管和预期管理、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制等方面做出了明确的规定。

很显然，此通知是2月20日出台的“新国五条”的实施细则（下称实施细则）。由此细则，我们可以清晰地看出，中央对于房地产调控释放了继续从严的态度。由细则的政策措施看，中国已经正式打响痛抑房价的战役，理由如下：

一、地方政府将加大对于中央调控的执行力度，抛却土地财政依赖，利于促进房价合理回归

（一）实施细则规定，国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。这样，地方政府将加大对于调控的执行力度，绝不敢出台“涨价目标”，也不敢出台旨在松绑调控的微调政策。

（二）实施细则规定，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。所谓房价基本稳定的原则，即以房价不涨、小幅波动的原则，以此为原则制定的房价调控目标较之前期的涨幅本身就是下跌。

（三）实施细则规定，要总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。房产税的开征，将为地方政府开辟一条稳定的税源，将促使地方政府抛却土地财政依赖，利于促进房价合理回归。

二、开发商、炒家及投资客的心态将大受打击，必将抛却暴利思维，降低获利预期

（一）实施细则在限购方面大幅从严、扩围并打击违规限购。具体体现在：一是限购执行统一标准，包括，限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房，购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前等；二是其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施；三是要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为。

（二）继续严格实施差别化住房信贷政策。实施细则明确，要严格执行第二套（及以上）住房信贷政策，强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

（三）个人售房征收20%所得税，房产税试点扩围。实施细则明确，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

上述政策将在很大程度上打击开发商、炒家及投资客的心态，抛却暴利思维，降低获利预期是必然结果，开发商及拥有房源的炒家及投资客必将选择降价、出逃，拥有资金的炒家及投资客必将选择观望，这样，房价下跌是必然。

三、市场供过于求将在相当长的一段时间得以持续，房价下跌是必然

（一）实施细则的政策措施将导致需求锐减。在实施细则中，限购大幅从严并扩围、个人售房应按差价征收20%的个人所得税、二套房贷从严等政策将把投机及投资需求逼出场外，将令自住及改善需求选择观望。加之，实施细则强调，要全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务，大量保障房的投放将稀释大量商品房市场需求。这样，商品房市场的需求将锐减。

（二）实施细则的政策措施将令供应大增。实施细则规定，要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。这样，将在很大程度上激发开发商开发中小户型商品房的积极性，加快中小套型商品房的供应速度，从而大幅增加市场供应。

“新国五条”实施细则正式开启了新一轮房地产调控，在接下来相当长的一段时间，必将还有后续政策陆续出台，市场供求将在目前的态势下得到逆转，将在相当长的一段时间呈供过于求态势。这样，房价必将下跌。

四、监管力度大幅加大，违规经营将受到很大抑制，开发商理性定价将是必然

（一）加强预售管理，导致需求降低，促进房价下跌。实施细则规定，各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。加强预售管理将在很大程度上加剧民众的观望情绪，从而导致需求大幅降低，与此同时，将在很大程度上加大开发商的资金压力，将迫使开发商大幅降低其在售项目的售价，从而促进房价合理回归。

（二）个人住房信息联网将促进房价合理回归。实施细则规定，各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。个人住房信息联网将在很大程度上促使囤积大量房源的炒房客、投资客、官员抛售房屋。这样，市场供应必将大幅增加，市场必将出现供严重过于求的现象。加之，在房价下跌预期强烈，市场观望气氛浓烈的情况下，抛盘者必将大幅降价，否则将大幅延长成交周期，这对于炒房客、官员都是极为不利的。故此，个人信息联网将促进房价下跌。

（三）加大房地产违规查处力度，将促使开发商理性定价。实施细则规定，对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。这样，将促使开发商守法经营、理性定价，从而促进房价合理回归。

（四）专项治理二手房市场利于减少中介违法违规行为，从而杜绝联手推高房价现象。实施细则规定，住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。这样，将在很大程度上促进房源信息透明，减少中介违法违规行为，杜绝中介联合投资客推高房价现象，从而促进房价下跌。

（五）加强开发商的资本金管理，利于激发开发商快速推盘的积极性，利于其理性定价。实施细则规定，有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。一直以来，开发商的资本金比例维持在较低的水平，并且，很多地方对于开发商的资本金比例缺乏有力的监管，这样，在很大程度上令开发商得以以小博大，也在很大程度上令开发商敢于囤积土地、捂盘惜售等。而一旦加强资本金管理，开发商在资金压力下必将不敢囤地、捂盘，快速推盘、理性定价是其必然选择。

五、新闻导向日趋理性，房地产信息日渐透明，投资者、消费者将变得理性

（一）实施细则规定，各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。

（二）实施细则规定，要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。

近年来，房地产市场之所以持续火爆，主要是因为房价上涨预期强烈、不实信息充斥楼市，人们在房价上涨预期及不实信息的影响下变得盲目。而一旦市场预期变得理性，房价预期变得稳定，房地产信息变得透明，投资者、消费者将变得理性，将会大幅延长成交周期，房价下跌是必然。