新型城镇化不会助推房价上涨

文/吴其伦

刚刚闭幕的中央经济工作会议，将积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量作为明年经济工作的主要任务之一。会议指出，城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。

此消息一出，房地产界群情激奋，有人说，新型城镇化的结果是助力房地产业，有人声称城镇化战略意味着中国依然视房地产业为支柱产业，甚至有人欢呼城镇化将助推房价上涨。

对此观点，笔者严重不予苟同，核心观点如下：

一、新型城镇化的发展与房地产关系不大

首先，新型城镇化发展与房地产关系不大。新型城镇化的驱动力量是农业经济产业升级所涉及的各类主体，包括地方政府、现代农业企业及上下游产业企业、服务业企业等，房地产企业充其量只能算是配套服务商而已。因此，新型城镇化不会助推房地产业发展。

其次，在以往城市化发展过程中，已经过度房地产化，各地房价泡沫大量堆积，在很大程度上抬高了民众生活成本和商家的生产经营成本，已经损害了大多数人的利益。同时，也导致地方政府深陷土地财政之中，盲目超前规划，大力发展房地产业，造成产业发展失衡，虚拟经济泡沫化，投机之风愈演愈烈。在推进城镇化的过程中，政府一定会严加防范，不会走城市化老路，绝不会依靠房地产业来推动新型城镇化。

第三，如果新型城镇化寄希望于房地产业来拉动，就注定会失败。支撑理由在于：一是城镇不具备外来人口吸附能力，只能依靠农民转市民，城镇商品房市场不会兴盛；二是农民都有住宅，城镇化过程中农民不会花钱买房，绝大多数是通过动迁补偿获得住房，城镇房地产交易不会兴盛；三是脱离开农业产业升级的城镇化不利于农民获取长久收益，一定是不成功的。

二、城镇化不会助推房价上涨

首先，新型城镇化过程中，农民获得住房的方式不是通过购买，绝大多数是通过拆迁安置和土地补偿。加之，农民都有住房，欲令农民住进城镇，为其提供满足不低于原本住房标准的住房是最基本的，而这些住房只能是需要农民土地的企业提供，其价值很难显化为价格；

其次，房价上涨将在很大程度上加重进入城镇农民的生活负担，将会在很大程度上引起农民不满，激化社会矛盾，从而影响新型城镇化进程；

第三，城镇对于外来人口的吸附能力不足，商品房市场需求普遍偏低。目前，绝大多数城镇工业基础薄弱，农业生产力落后，对于外来人口的吸附能力普遍偏低，商品房需求也严重不足，房价没有上涨动能；

第四，由于需求难以持续增加，城镇住房难有较大的升值空间，且不会快速上涨。这样，城镇住房难以激发投资客的投资欲望，缺少投资拉动的商品房市场，价格上涨是不太可能的；

第五，新型城镇化是通过土地集约化，实现农业生产专业化、规模化、现代化，从而进一步推动农民市民化。在土地集约过程中，农民的一部分土地将用来建设城镇住宅，而建设主体是大型农业企业及相关产业企业。因此，城镇住宅用地不需要采用招拍挂，土地价格不会被推高，房价也就不会被推高。