政府建设并供应保障房是最佳选择

——吴其伦答《南方都市报》记者问之一

日前，笔者在博客提交两会提案《建议政府直接建设并零利润供应保障房》，此提案一经发表，引来各界高度关注。就此提案及房地产相关话题，南方都市报记者王艳玲对笔者进行了电话专访，以下为专访实录。

王艳玲：您在提案中表示：政府应直接建设并零利润建设保障房。首先关于建设主体，目前市场是以开发商招标等形式来做的，如果由政府来组建团队建设，是否可行？

吴其伦答：目前开发商在保障房建设中所起的作用只是一个召集人的角色，开发商从政府手里拿到保障房建设任务后，开始召集规划设计单位、建筑施工单位、材料供应单位，开始保障房建设。开发商能做到，政府当然也能做到。政府组建团队可以减少开发商这一个中间商环节，也就减轻了购买或者租住保障房的民众的压力。政府组建懂规划、懂建设、懂材料的保障房专业团队直接面向社会公开招标，召集规划设计、建筑施工、材料供应单位进行保障房建设是完全可行的。

王艳玲：十二五规划，共建3600万套保障房，钱从哪里来，地从哪里来，这是一个大家关注的核心话题，您能否详细谈谈？

吴其伦答：保障房的资金来源很多，主要有六个方面：一是中央的财政支持；二是地方政府的土地出让金的10%也是明确规定用于保障房建设；三是中央支持地方政府发债用于保障房建设；四是银行对于保障房提供开发贷款；五私募股权基金积极投资保障房建设尤其是公租房建设；六是建筑商、材料供应商的垫资。总之，保障房的建设资金不存在问题。

保障房土地供应也不成问题，首先从政策层面，中央明确保障房、中低价位商品房建设用地的供应量不得少于当地总供应量的70%，这就确保了地方政府在保障房用地的供给指标；其次，从各地实际来看，前几年开发的商品住宅用地大都是位置好、交通好、地块整齐的土地，而那些相对较差的土地，要么是地方政府没有拿出来，要么是挂出来也无人问津，这些土地还有很多；第三，由于住宅市场普遍不景气，并且这样的不景气还将持续相当长一段时间，这样，很多开发商手里的土地面临难以开发、难以出让困境，甚至有被强制收回的危险，在这样的情况下，一些开发商就会主动于政府沟通将这些土地转变成为保障房用地进行开发。

王艳玲：采取先申请后供应的模式，有利于解决一些问题，比如资金压力？

吴其伦答：保障房建设采用先申请后供应的好处有很多，一是可以深入了解符合保障房供应条件的居民的真实需求，比如，户型、结构、朝向、功能、布局等，这样，在进行规划的时候就有针对性；二是可以准确控制开发节奏，根据符合标准的居民数量确定开工建设的时间、进度与周期，确保保障房建设与供应落到实处；三是可以在很大程度上，避免保障房遭弃购、弃租现象；四是可以缓解保障房建设资金压力，在很大程度上降低保障房建设成本，在确定保障房项目开工前，与保障房购买者、承租者签订合同时可适当收取预付款或保证金，比如，经济适用房收取30%，公租房收取一年的租金，这将在很大程度上缓解资金压力，并且，较之从银行贷款，这样的方式将在一定程度上降低保障房建设成本。