开发商再遇紧箍咒 上海将现降价狂潮

吴其伦

11月29日，来自上海市房管局官方网站的一则最新消息显示，市房地产交易中心将根据市局统一部署进一步加强新建商品房销售监管，措施分别为：一是配合做好商品房销售方案审批备案和后续衔接工作；二是对楼盘“一房一价表”的执行情况进行后续跟踪，逐套核对实际成交价格；三是配合做好违法违规楼盘的查处工作，暂停相关楼盘的网上销售。

可以说，这是继“限购”、“限外”、“限贷”之后的又一严厉举措，尤其是“一房一价”政策，我们可以将其理解为“限价”。此政策无异于给开发商头上又加了一道紧箍咒，上海必将在近期出现降价促销狂潮。

首先，一直以来，开发商的销售行为一直缺乏有效的监管。开发商及销售人员在上报相关审批材料时弄虚作假、在销售过程中利用销控对消费者进行欺诈、分批推盘雇人排队制造热销场面等行为随处可见。在信息严重不对称的状态下，很多消费者甚至投资者被蒙蔽而盲目购房的例子屡见不鲜，这也是导致前几年房地产持续火爆房价疯涨的重要原因。而一旦加强对开发商及销售人员的监管，利于减少或杜绝销售欺诈，消费者、投资者的心态必将趋于理性，市场需求必将大幅减少，开发商降价促销以期从市场拿钱是必然。

其次，就定价而言，按照上海市以往的预售许可证审批办法，开发商上报楼盘价格信息时，只会提供每一批楼盘的销售均价，以及价格上调幅度等信息。而到了楼盘开盘前几天，还无法明确欲购楼层的房屋定价，开发商往往只透露一个含糊的均价，实际购房价格可能远远高于这个均价。这样，开发商便有了恣意定价、日提一价、捂盘惜售的可能，这也是导致前几年房价疯涨的一个重要因素。

而上海市所房管部门所规定的“一房一价”，就简单地来说，即每一套住房在申请预售时就已经确定了参考价格，而不是现在所普遍采取的随行就市。具体而言，则是对开发商申请预售的每套房子都要进行价格备案，调价幅度超过备案就需要重新备案，不然就可能违规或者不能签约。房产开发企业在销售方案中申报的“一房一价”，要明确调价的期限，并严格按照申报价对外销售。

一旦严格执行“一房一价”，则房价必将变得非常透明，消费者在购房时将变得从容许多，加之，此政策令开发商日提一价、哄抬房价变得难以实现。这样，必将大大延长成交周期，开发商在销售不畅的强烈预期之下，必将采取降价促销策略。

综上，结合本轮调控的诸多延续性政策的影响、市场成交已经降至冰点、在万科的引领下各地开发商已经纷纷降价、开发商融资异常困难等因素，上海房地产市场必将于近期掀起降价促销狂潮。