北京市预售款监管的积极意义与隐忧

吴其伦

为了落实中央调控措施，加强北京市商品房预售资金的监督管理，完善商品房预售制度，防范市场风险，保障购房人合法权益，近日，北京市住房和城乡建设委员会、人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局报经市政府批准，出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。办法明确规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。《办法》自2010年12月1日起施行。

《办法》明确规定，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。

《办法》明确，商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。区县住房城乡建设主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并可对工程进度进行实地核查。

针对项目建设进度情况，《办法》要求，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

毫无疑问，预售款监管能在很大程度上保障消费者的权益，与此同时也能在很大程度上令开发商的加快推盘速度并降低获利预期。可在笔者看来，北京市所出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》也存在诸多隐忧，具体表现如下：

首先，预售款监管极大地考验相关部门的执行力，一旦执行不到位，预售款监管将难以显效。从《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》可以看出，预售款监管的核心是购房者将购房款存入监管账户。这样，监管账户的管理、监管机构的管理、开发商用款申报等环节都极大地考验相关部门或机构的执行力。一旦执行不力或消极执行，则预售款监管必将陷入名存实亡的境地。

其次，预售款监管的用款申报环节设计不尽合理，购房者的风险依然处极高状态。《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》规定，开发商可以在基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个时间节点提出用款申请。这样，购房者的风险并没有因预售款监管而降低，而是依然处在极高的状态，预售款监管就形同虚设。

第三，只要预售款许可制度还在延续，就必然有漏洞可被开发商利用。一直以来，开发商与银行结成同盟共同攫取房地产市场暴利是一个不争的事实，近年来，各地违规松绑二套房贷、假按揭大量出现即为明证。我们实在难以相信，银行监管的预售款有多少能被真正按相关要求向开发商发放。笔者以为，只要预售许可制度还在存续，就必然会出现这样那样的漏洞被开发商及银行相关人员利用。比如，开发商极有可能以预售款作为筹码向银行贷款，开发商可以施工单位、监理单位联手作假向银行申请预售款等。

综上，笔者以为，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》有如此多的隐忧，还是尽可能加以完善或直接取消商品房预售许可的好。