开发商罹患疾病的症状成因及诊疗方法

吴其伦

吴老师您好：

一年之计在于春，在这个春寒料峭时分，《东地产》邀请众多业内人士为开发商进行体检。楼市病了，开发商身体的哪个部位出了问题？

1、开发商的胃出问题了，胃痛胃胀，消化不良，导致上吐下泻。高位拿地，囤地过多，无力开发，导致退地潮和降价潮。请您就开发商的“胃病”发表评论意见，并开个治“胃病”的药方。

2、开发商的心脏出了问题，供血不足。资金链紧绷，贷款融资不畅，资金压力过大。请您就开发商的“心脏病”（资金链）发表评论意见，并开个治“心脏病”的药方。

3、开发商的眼睛出问题了，短视近视，看不清形势。政策不明朗，预期不明朗，市场上的信息杂乱无章，开发商眼睛被重重迷雾遮蔽，犹豫彷徨。请您就开发商的“眼病”，发表评论意见，并开个治“眼病”的药方。

4、您认为开发商还有哪个部位出了问题，请发挥您卓越超强的想象力，加以分析评论，并给出治病药方。

请您详细回答并尽快发给我，最晚本周五中午发给我好吗，谢谢您。

本人诊治：

1、开发商胃病的病症、成因及疗法：

开发商的胃病属于功能性胃病，其症状为胃痛胃胀，消化不良，上吐下泻。开发商之所以罹患胃病，是由于饮食量与时间不规律、不清洁、不合理或多食生冷辛辣刺激食品导致的饮食性胃病：开发商在暴利心态驱使下，疯狂拿地、囤地、囤房惜售，从而导致资金链紧张并陷入困境。欲治好开发商的胃病，须先治其心病：摒弃暴利心态，彻底抛却政府为其维护高房价、消费者再度盲目投入购房大军等幻想。接下来是清理肠胃，大幅度降价（降幅以50%左右为宜），将在售房源尽快销售；尽快开发手中土地，力推中、小户型，开盘后以微利定价尽快销售。接下来就是养胃，制定合理且长远的战略规划，有计划的进行拿地、项目开发及销售。

2、开发商心脏病的病症、成因及治疗：

开发商的心脏病属于先天性心脏病，其症状为供血不足。导致其患心脏病的主要原因是开发商的先天不足，顾名思义，开发商是开发房地产，可细究起来，开发商只是房产开发过程中的一个媒介（开发商只需拿地，其他诸如规划、设计、建筑、销售等都是别人来做），以这样的先天条件，绝无健全心脏之可能。欲治其心脏病，须动手术：目前，资金短缺是开发商普遍存在的问题，更是开发商急需解决的燃眉之急。那么，在银行难以借贷、民间借贷利息太高、企业债券发行乏术、销售回款不力的情况下，有什么方法能解开发商燃眉之急呢？本人有二策可供参考：

第一，大幅降低在售项目的销售价，建议在售项目比周边低30%——50%，这样势必能激发有自住需求的消费者的购买欲望，配合精准的客户邀约，真诚的销售策略（摒弃欺诈、愚弄、虚假的销售策略）。这样，势必能达到快速回笼资金的目的（这样做，开发商并不会亏，因为前期的房价都是虚涨上去的）；

第二，与银行（或社会投资者，下同）进行战略合作，合作方按每套房子20——100万元（以房屋价值而定）借款给开发商，即可与开发商共同拥有该套房屋的所有权，在该套房屋销售后，开发商在返还合作方的本金及利息（银行同期贷款利息）的基础上，按股份（以银行的投资在每套房子的成本价中占的比例）向合作方派发红利。在销售前，该套房屋用来出租，租金由双方按比例分享；

3、开发商眼疾的主要症状为短视、视力衰退、看不清方向，导致其眼疾的主要原因是受外界因素影响，被外界不良空气所蒙蔽：开发商受部分房产营销代理机构、专家、学者陈旧或片面的言论影响，导致其以获取短期利益为出发点制定战略决策。欲治此症，须先拨开眼前障碍，睁大眼睛力图看得远些：不再轻信代理机构、专家、学者的房价上涨论、政府救市论，制定长远发展战略。

前几年，房产开发商在制定发展战略时大多是着眼于眼前，缺乏长远的战略规划，导致难以应对市场风雨。具体体现在：开发商追逐暴利、捂盘惜售、盲目拿地、草率扩张，其结果是导致企业品牌形象差、美誉度低、资金链紧张、运作效率降低。而合理的战略规划是要制定中、长期发展战略，不应以追求暴利为企业核心目标，而应使企业经济效益和社会效益得以兼顾，致力提高企业知名度及美誉度，在资本运作、项目推进、人才储备、品牌战略等方面制定切实可行的规划。