2009年中高档房价格将大跌的八大理由

吴其伦

即将到来的2009年，将是中国商品房价格进一步回归理性的一年。尽管房价下跌成为不可逆转的大势，可对不同类型的房屋，其下跌幅度与表现都将出现不同状况。笔者认为，中高档商品房将在2009年出现大幅度下跌，理由如下：

一、中高档商品房将难以得到政府扶持。日前落幕的中央经济工作会议为房地产业定下了保持稳定健康发展的基调，结合政府此前出台的9000亿安居工程及减轻民众购房负担的政策，我们可以看出，在2009年及其后的相当长的时间内，政府将着力推进保障房建设及低价商品房的供应，而中高档商品房将完全由市场调节且难以得到政府的扶持。这样，中高档商品房价格将在2009年出现较大幅度降低。

二、中高档商品房的高成本令开发商的压力与日俱增。由于中高档商品房是定位于中高端消费群体，无论是土地、设计、建材还是营销，其成本都要比低价商品房高出许多。这样，开发商的资金压力将与日俱增，为了解困，在融资乏术的情况下，大幅降价以期快速从市场拿钱是唯一可行之道。

三、中高端消费能力因收入预期降低而大幅降低。中高档商品房的价格动辄成百、几百甚至上千万，这样的价格绝非普通百姓能承受，最终消费中高档商品房的必然是高收入群体。受国际、国内经济影响，很多高收入群体的资产已经严重缩水，其收入预期也大幅降低。这样，中高档房的需求将显著减少，价格大跌也就成为必然。

四、投机者被严重套牢，割肉出逃是必然选择。前期中高档商品房的价格出现了很大幅度的上涨，究其原因是被炒房客推高所至。而只要是2007年底接盘的炒房客都已经被深度套牢，在市场日渐低迷，经济不景气的大环境下，割肉出逃是其必然选择。这样，中高档房的价格出现大跌也将成为必然。

五、中高档商品房的投资价值已经逐渐丧失。房产投资的价值主要体现在房价处上升阶段的价差，在目前的市场态势下，商品房尤其是中高档商房已经没有丝毫投资价值。这样，中高档商品房将在很长一段时间内处于供大于求状态，其价格必然出现大幅下跌。

六、中高档商品房的空置率居高不下。我国商品房空置率已接近2亿平方，而中高档商品房的空置率就达到80%以上，有很多已经空置两年以上。而商品房空置率居高不下一直是中国房地产市场的主要矛盾：一方面，很多民众因房价畸高而买不起房，另一方面，大多商品房却在空置没有发挥其应有的居住功能。

政府既然已经提出保持房地产稳定健康发展的口号，必将以缓和因房地产而起的矛盾作为突破口，商品房空置将成为2009年政府重点整治的社会现象之一。这样，空置商品房上市流通的速度将加快，其价格大幅降低也就成为情理之中的事了。

七、中高档商品房的销售一直不畅，开发商大幅降价销售以期回笼资金成为一种必然。今年以来，上海中高档商品房集中的市中心区域成交惨淡甚至连续多月出现零成交。这一现象说明，中高档商品房的销售一直不畅，开发商在资金日趋紧张、融资乏术的情况下，大幅降价以期从回笼资金是必然选择。

八、房产行业整合大趋势将令中高端商品房开发商洗牌加快。2009年注定将成为中国房地产行业的整合年，因为只有加快整合才能共渡难关。而一旦整合加快，势必有很多中高档商品房开发商将其在售项目低价售出，这样也就加快了中高档商品价格下跌的步伐。