中国房地产市场即将告别商品房时代

吴其伦

早在1979年，广州出现了我国最早的商品房住宅小区——“东湖新村”，由广州市东山区引进外资指挥部和港商合资建设。此后，中国各地也或多或少地出现类似的住宅小区，而直到1998年下半年，中国开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化起，才宣告中国进入商品房时代。

房改十年来，中国房地产行业在政府的大力扶持下得到了飞速的发展，各地的城市面貌、居民的居住条件都得到了不同程度的改善。我们不得不承认，商品房在很大程度上改善了人民的生活。

可由于房产商过度追求暴利、投机充斥楼市、消费者盲目追涨等因素，导致房价日渐疯长（1998年上海房屋均价为3026元/平米，2008年10月的成交均价为13700元/平米，上涨了4.5倍。在有些地方的部分区域，房价在1998年的基础上的涨幅甚至更高达10倍）。

畸高的房价，已经远远超出了民众的承受范围。2007年上海城市居民的人均可支配收入为23623元，结合上海房屋均价，我们可以测算出这一时期的房价收入比（以90平方住房、一家三人有收入、均价仍以13700元/平米计算）为：1︰17，已经远远超出国际公认的警戒线（国际标准为1︰4-6）。

    房价狂涨、楼市癫狂令社会矛盾日益突出，此间，政府及时出台了系列调控措施，此后更出台了保障房计划。在密集的调控政策及保障房计划的撼动下，中国房价终于步入了下行通道，房产市场发展也渐趋理性。在这样的市场态势下，笔者认为，中国房地产市场即将告别商品房时代。理由如下：

一、商品房所占市场份额将越来越少。房改十年来，民众所能购买的房屋产品只有商品房，商品房占据了房产市场几乎全部的份额。直到经济适用房、廉租房的大幅推出，商品房一统市场的格局才得以改变。2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)下发。文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。自此，中国房产市场掀起了保障房建设热潮。近阶段，政府出台9000亿安居工程，更是奠定了中国房产市场即将步入保障房时代的基础。可以想见，在未来的发展历程中，商品房在房产市场中所占份额将越来越少。

二、商品房开发商将越来越少。中国目前有超过3．5万家房产开发企业，这些企业大多是经过若干年的成长壮大，部分企业已经取得了不俗的成绩。可随着资金吃紧、销售不畅、行业不景气等原因，很多企业将选择转行；政府大力推进保障房建设步伐，部分开发商将转投保障房建设；政府大规模安居工程的顺利推进，将令商品房土地供应日益减少。因此，商品房开商将越来越少，就象奢侈品制造（经营）商的数量永远比不上一般商品制造（经营）商一样。

三、商品房价格涨、跌对社会的影响将越来越小。前几年，尤其是2007年房价暴涨令社会矛盾日益恶化。而今年以来的房价下跌，又令政府深感不安。可以毫不夸张地说，前几年房价的涨跌牵动着几乎所有人的神经。而随着保障性房源的大幅推出、将持续一段时间的房价下跌、消费者的够房需求渐趋理性，房价的涨、跌，尤其是商品房价格的涨跌对社会的影响将越来越小。就象绝大多数人不关心劳斯莱斯车、江诗丹顿表、LV包的价格涨跌一样，不再关心商品房价格的涨跌。

四、政府对商品房的关注程度将越来越低。房改以来，政府对商品房的关注程度一直居高不下，从扶持到调控先后出台了很多政策：1998年，住房分配货币化——标志着房地产业全面开始市场化；2000年，规范房地产市场；2001年，刺激消费，繁荣房地产市场；2003年4月，121文件第二套住房提高首付比例——拉响宏观调控警报；2004年，831大限，加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台——标志着宏观调调控开始；2005年3月国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条），5月，七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）；2006年5月国六条出台——新一轮调控大幕开启；2007年8月国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变……

政府之所以出台如此密集的政策，是因为商品房对中国社会已经产生了重要的影响，并且由于商品房价格日渐疯涨，已经激化了社会矛盾。而到了2008年，我们可以看到，政府针对房产市场出台的政策就明显少了很多。随着保障性房源的大幅推出令民众的住房需求逐步得到满足、民众逐渐树立起理性房屋消费观、商品房回归其应具备的高端定位，政府对商品房的关注程度将越来越低。