2008年开发商将面临四大难题

吴其伦

目前，京沪穗深等地楼市出现了成交量下降、销售面积缩减、甚至房价回落等现象。随着宏观调控力度的进一步加大、保障性住房建设的进一步提速，楼市观望气氛将日渐浓厚，开发商的日子将变得难过起来。本人认为，2008年，开发商将面临四大难题。

一、融资难。

中国人民银行、中国银监会于9月27日联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。通知称，将严格房地产开发贷款。对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

通知要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

通知对商业用房购房贷款进行规范，要求利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。

在目前众多房地产开发企业中，银行贷款是其融资的主要途径。此项政策的出台，令开发商利用银行贷款这一融资渠道受到了很大的抑制。这样，势必引发上市、发行企业债券、吸纳私募基金、吸引风险投资、同业拆借、民间借贷等融资渠道的高潮。而大多数开发商还没有足够的准备，这样，势必令融资竞争变得激烈起来，从而开发商的融资难度大大增加。

二、拿地难。

国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(部39号令)详解，明确表示，不管是一次性支付还是分期支付，都必须在缴清该宗地的全部出让金后，才可以拿到土地使用权证。

此前，开发商拿地是比较轻松的，有很多开发商利用自己的关系可以做到土地出让金分期支付、延期支付而不影响其项目运作。现在则不同，不能缴清土地出让金将拿不到土地使用权证，这将意味着难以拿到房屋预售许可证。这样，开发商为了早日销售以期回笼资金，须在拿地期间付出很大的代价，前一阶段屡屡出现的地王将成为开发商极大的负担。

此政策令开发商在拿地过程中不得不变得谨慎起来，也令开发商拿地变得困难起来。

三、项目并购难。

2008年，由于开发商在拿地环节将比过去变得艰难，故项目并购将会变得增多起来。近来，深圳深国投房地产开发有限公司49%股权、上海名龙建设发展有限公司100%股权、上海尚业实业发展有限公司100％股权等在上海联合产权交易所挂牌。

事实上，在全国各地，都在上演房地产企业项目并购热潮。这其中，不乏成功的案例，如：刚刚在港上市的SOHO中国（0410.HK）宣布第一笔收购“大单”：以约24亿元的总代价购入原北京民源大厦项目和“燕莎圈”高档住宅项目，这两个北京CBD核心区物业将摇身变为光华路SOHO2和SOHO北京公馆。值得注意的是，两个项目的原东家均为北京华远地产股份有限公司（下称华远）及附属公司。

在目前开发商待建或在建的项目中，大多存在开发周期紧、规划不合时宜、债权关系复杂等因素，故开发商的项目并购难度将大为增加。

四、销售难。

今年的楼市调控力度继续加大，表现在三个方面：

财政金融政策：二套房首付比例的提高及认定标准的明确，直接剑指投机性购房需求；五次加息、十次提高存款准备金率，收紧了房地产信贷闸门；物业税试点、从紧的货币政策，则对人们的心理预期产生重要影响。

土地政策：必须缴清全部土地出让金等新政，限制了开发商“融资—圈地—再融资”的高速扩张，也拉开了打击开发商囤地的大幕。

市场秩序监管：通报多起土地违法违规典型案例、联合调查小组赴全国各城市进行专项调查等强硬手段，使房地产市场秩序得到进一步整顿和规范。

保障性住房建设提速，分流了部分购房需求。随着《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障资金管理办法》和《经济适用住房管理办法》的相继出台，以“保障”促“调控”的思路正逐渐完善。这使望房兴叹的低收入群体看到“居者有其屋”的希望，也让盲目追涨的中等收入人群怦然心动。保障性住房覆盖面的扩大，已经在市场上形成相应预期，将分流部分购房需求，从而为紧绷的房地产市场供求关系“松绑”。

上述因素令市场望气氛更加浓厚，也令开发商的产品销售变得困难起来。我们现在也看到很多楼盘尽管纷纷打出让利、优惠、送礼品等促销手段却仍销售不畅的现实。2008年，楼市将逐渐进入买房市场，房屋销售难将成为市场主旋律。