中国房产市场将打响五大战役

吴其伦

我国保障住房政策在期盼中出台。中国住房改革近10年后，再一次更加细化地明确了前进的方向。8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号，以下简称“24号文”)下发。文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。

同时，“24号文”对各地建立健全城市廉租住房制度，提出具体时间表，并且明确了政府财政的支持力度。“24号文”的出台，分流了一部分住房需求，可以缓解住房价格上涨压力。另一方面，住房供应结构的进一步细化，将使开发商面临新的市场环境。

在此环境下，中国房产市场将打响五大战役：

一、隐性价格战。

随着市场供应结构的完善及多元化，商品房市场的竞争将日趋激烈，加之，房贷收紧、政府调控预期、中低端客源分流等因素令开发商的心态受到空前的影响，故此，价格战的开打是在所难免的。

不过，在近阶段，开发商大幅跳水、大打价格战的可能性还比较小，因为在目前的市场环境下，供应仍然较紧、需求没有完全释放还是客观存在的。这样，大张旗鼓地降价、打折等销售行为及现象将较少出现，而那些买房送车、送家电、送装修、送车位、送股份等隐性价格战将会随处可见。

二、中、高端客户资源争夺战。

随着市场竞争的日趋激烈，房产市场对中、高端客户资源的争夺将日趋激烈。在前阶段房产市场火暴时期，开发商只需通过媒体发布楼盘信息，即可引来购房者，这样的状况在目前及今后的市场环境下将不复存在。

随着全新的市场供应格局形成，政府、企业（能够完成集资建房的企业）将承担起低端市场供应的责任，而中、高端供应市场将仍然由开发商完成。这样，低价房需求者将不再通过加重自身负担来购买商品房，同时，也在一定程度上分流了开发商的客源。

在今后的房产销售过程中，潜在客户资源，即中、高端客户资源将对销售工作产生很大影响。可以毫不夸张地说，在今后的市场环境下，谁尽可能多的掌握潜在客户资源，谁就能在市场竞争中立于不败之地。因此，房产市场中、高端客户资源的争夺战即将打响。

三、高素质人才争夺战。

企业的发展靠人才，房产行业更是人才密集型企业。前阶段，战略跟风跑、设计靠外包、销售靠广告、策划靠抄抄，故房产行业对其从业人员的素质要求是不高的。

而在新的市场环境下，房产行业对其从业人员的素质要求将比以前更高，无论是高级管理还是销售、策划、设计等人才，若还停留在过去的层次，将很难胜任竞争日趋激烈的行业要求。这样，拥有超前理念、超强应变能力、能接受压力及挑战的行业人才将会大受追捧。

故此，房产行业将打响人才尤其是高素质人才争夺战。

四、项目并购争夺战。

房产企业是依托土地而生存的。在前期，开发商只要拿到地，无论其是否建房都有利可图。而在新的市场环境下，随着土地政策、开发商资金链的趋紧，拥有土地并不意味着一定获利。

在今后的房产市场，项目转让将会越来越普遍。一方面，中小开发商（或大开发商）因资金、项目规划等原因出让在建或规划中的项目，另一方面，盈利空间较大、前景较好的项目将会受到业界追捧。这样，房产业界将打响项目并购争夺战。

五、发债、上市、吸引风投等拓宽融资渠道战。

政府投入到保障房的建设中来，意味着房产市场将不再是完全的市场化经济。这样，政府对开发商的扶持将大为减少，直至有一天完全不予扶持。在目前的市场状况下，政府对开发商的扶持还存在，如：商品房预售制、房产开发及房屋按揭贷款、土地出让金延后支付等，相信随着政府对房产市场投入程度的不断加深，上述扶持将逐渐取消。

这样，房产企业欲图长期发展，势必掀起发行企业债券、包装上市、吸引风险投资等拓宽融资渠道战。