下半年或将出台的房市调控政策

吴其伦

“针对房地产市场发展的现状和问题，在今年下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。”中国房地产业协会副会长朱中一在“2007年上半年中国房地产市场研究报告发布会”上如是提出。朱中一表示，供给不能满足需求是当前房地产市场的主要矛盾，因此要通过政府掌控的土地资源以及相应的税率、经济和必要的行政手段来进行调控，努力增加面对广大群众的商品住房，平衡供求关系，为控制住房价格快速上涨提供物质基础。

朱中一建议政府做到如下几点：第一，要增加土地的有效供给，在国家房地产规模已经比较高的情况下，必须坚持有保有压的方针，增加普通商品住房、两限房和经济适用房的供应，并通过住房建设规划解决好中低收入百姓的购房预期；第二，加强对土地使用权出让合同的监管，促进存量土地的实质性开发，加大对闲置土地的利用；第三，引导住房需求，调整供应结构，发展节能环保的住房住宅；第四，大力培育和发展二手房市场和租赁市场，解决群众住房问题要坚持租售并举；规范市场秩序、抑制房价的过快上涨，不失时机的拓宽房地产金融渠道。

从长期来看，朱中一的建议对房产市场的健康有序的发展是有利的，可从短期来看，这些措施都显无力且见效缓慢。那么，欲达缓解下半年房价上涨压力之功，政府对房市调控将出何招？本人试分析如下：

首先，政府承担起中低端市场供应的责任。国务院温总理于2007年8月１日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。

此次会议，政府在三个方面作出了明确表态：一是把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容；二是明确解决城市低收入家庭住房困难是各级人民政府尤其是城市人民政府的重要职责；三是明确廉租住房制度的基本政策框架。

由此可见，政府将在很大程度上承担起中低价房市场供应的责任。日前，郑州成立国有公司，投身低价房、经济适用房的建设，此举抑或是中央方略在地方的试点，不出意外的话，将在全国各地大面积推广。

其次，调控由抑制需求转变为控制供应。前期的房产调控之所以没有显效，是因为政府出台的相关政策其着力点是抑制需求以期达到稳定房价的目的。实践证明，市场需求是难以有效抑制的。我想，政府也已经充分的认识到了这一点，上海强征二手房交易20％个税风波、业界广传的物业税迟迟不出等现象都表明政府对房市的调控已由抑制需求转变为控制供应。具体措施如下：

1、收紧房贷政策。今年下半年，政府将有可能出台相关政策收紧房贷。对房产开发企业的贷款投放，政府将严格控制房产开发期间的贷款投放；对个人房贷，将实行自第二套房开始严格的房贷政策，如，首付提高到五成甚至更高、第三套房不予贷款等。

2、对预售款实行监管。目前，取消商品房预售制的呼声渐高，依本人看来，今年下半年还不太可能实行现房销售政策，即便出台现房销售政策也可能将执行期定为08年9月起。因此，今年下半年，政府将有可能出台预售款监管政策，如，实行第三方监管、设定预售款比例（总价的10%或更低）等。

3、规定开发商产品投放进度。前期的房价非理性上涨，与开发商的捂盘囤房是分不开的，对于这一点，政府已有了足够的认识。今年下半年，政府将有可能出台政策规定开发商的产品投放进度。

开发商之所以捂盘惜售推动房价上涨，不仅缘于开发商的追求暴利的心态，在很大程度上也是因为政府对开发商推盘进度方面的管理真空。规定开发商的推盘进度将不仅利于打击捂盘惜售，也将有利于促进房产开发企业的竞争。

4、规定开发商拿地后的建设期限。开发商囤地，其目的有二：一是选择最佳的开发时机以期获取尽可能高的利润空间；二是通过土地增值直接获利。政府将有可能出台土地管理方面更具可行性的政策，规定土地建设期限，即规定开发商自获取土地开发权起的开发建设期限。

5、对商品房定价及价格浮动实行监管。此前，房屋定价都是开发商随意而为。今年下半年起，政府有可能出台相关政策，房屋定价及后期价格浮动将必须报物价部门审核，经批准方可执行。

第三，打击房市投机仍将为调控重点。今年上半年，深圳房价大幅上涨，其房价已领跑全国市场。究其原因，实投机所致。政府已充分认识到这一点，今年下半年，将有可能出台相关政策抑制、打击房市投机。具体措施如下：

1、收紧房贷。下半年将有可能实行自第二套房开始严格的房贷政策，如，首付提高到六成甚至更高、第三套房不予贷款等。

2、清查空置房。下半年将有可能出台相关政策，对商品房进行定期清查，对那些没人居住的空置房征收资产闲置税。对同一法人或自然人拥有两套（含两套）以上空置房经查证的，除课以重税外，须按期进行整改。

3、按年限对过户二手房征收不同额度的税费。房市投机者的获利途径是低进高抛，增加其交易成本降低其获利空间及可能将有利于打击房市投机行为。下半年，将有可能出台相关政策，按年限对过户二手房征收不同额度的税费。