与虎谋皮的配建房政策能走得远吗?

吴其伦

    2007年7月18日，北京市规划委公示了该市“十一五”保障住房及两限房用地布局规划，规划提出制定相关政策，要求新建开发建设项目必须按一定比例配套建设保障性住房及“两限房”，作为入市条件，配建比例约为15%。

    该市规划委和国土局有关工作人员均表示，此举是在深入贯彻和执行去年的宏观调控政策，通过加大保障性住房的建设来调整住房供应结构，发展满足北京普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。据一位接近规划委的有关人士透露，规划委此举目的是扩大保障性住房和中、低收入人群的自住需求住房供应。

    北京市规划委副总规划师温宗勇在解读该政策时说，“我们知道，市场就是追求利益最大化，如果没有钱赚，市场就不会提供相应的产品。所以市场有时就会失效。在市场失效的情况下，政府就要起到一个调控的作用，通过政府的直接投入或政策引导等方式让中低收入的老百姓可以买到房子，租到房子。政府的调控有直接的手段和间接的手段，直接的手段就是直接划拨土地供房，间接的手段就是制定政策，通过政策有效的引导来调控。”

    对于温总的说法，本人是非常赞成的。可以往政府所出台的每一项政策，在执行过程中都或多或少地出现偏差。我想，此番配建房政策也难以例外。毫无疑问，此项政策如能得以贯彻实施，则将有很多中、低收入人群获益，因为此举将大幅增加保障性住房及两限房的市场供应量。

    可问题是此举在令中、低收入人群获益的同时也将会令开发商的利益受损。每一个楼盘在开发过程中，其定位及市场细分都是不同的，锁定的目标客户也是有区别的。因而，开发商即便是为了取得入市资格而接受政府的规划，也极有可能以此为借口来抵制配建房政策的实施，或在实施过程中将该政策执行得变调。

    如果开发商在执行配建房政策时按15%的比例将配建房分摊开来，则配建房必将是在位置、楼层、朝向等方面都处最差状况的房源，而事实上，这样的房型在销售时本身的定价就比其他的房型要低很多；如果开发商按楼盘总规划的15%来执行配建房政策，则配建房必将在整个楼盘最差的位置，并且，其品质要求必将比其他房源要低很多。

    因此，令开发商执行配建房政策如与虎谋皮般难以实施，即便实施也将会因开发商顾及自己的利益而变调。