政府对房产市场的调控应找准着力点

吴其伦

近几年，国务院出台的地产调控政策共有二十五项，各有关部委出台的政策更是多达一百七十一件，平均每年近四十条政策文件密集出台。尽管如此，中国几十个大中城市房价继续以每年两位数的增幅飞涨。

原因何在？可谓众说纷纭：有人说是腐败推升了房价；有人说是政府的调控政策不当所致；有人说是开发商太黑；也有人说是金融的原因，按揭贷款助推房价上升。本人认为，造成房产调控难以显效的最大原因是政府出台的调控方略没能找准着力点。前期的调控的着力点主要体现在抑制需求上，无论是二手房交易税、土地增值税的征收，还是按揭贷款的控制都是针对需求方的。对市场供应方却没有采取必要的切实可行的措施。而实践证明，市场需求是极难抑制的。那么，政府对房产市场的调控如何找准着力点呢？本人试分析如下：

第一，  掌控房产市场的供应。

诚然，市场是受供求关系影响的，而市场需求也是客观存在的。无锡引用水危机时，5元一桶的纯净水最高卖到30元甚至更高。此际，政府没有抑制需求，而是采取了增加供应并掌控饮用水市场供应方的做法。对于水价问题，无锡市物价部门紧急出台多项措施，稳定市场上的饮用水价格，并向全市所有桶(瓶)装饮用水的生产、销售企业和大型超市发放了800份政策提醒函，严申八个“不得”的要求。其中包括不得借机哄抬物价；不得蓄意串通，联合提价；不得故意散播涨价信息，诱骗消费者交易等。如果经营者存在不正当价格行为，物价部门可视情况做出责令改正、没收违法所得，并可处30万元以下罚款等处罚。事实证明当地引用水供应得到了有效控制。这样的举措在房产市场同样是可行的。

掌控房产市场的供应可从如下方面入手：

首先，政府自行开发、供应低价房、小户型房，将房产市场中、高端产品直接交由开发商来供应。在目前的市场态势下，欲依靠开发商来实现满足房产市场供应是极不现实的。大多开发商在前期拿地时的预算就是依据其中高端市场定位而制定的，若令其将现有的地进行小户型、低价房开发是不太现实的。因为，一旦如此，开发商预期的高额利润将难以实现，在成本尤其是人员、营销成本难以降低的情况下令其牺牲自身的利益更是如与虎谋皮般难上加难。故此，在很大程度上，低价、小户型房源的供应只能由政府来承担。即政府应承担起社会保障型住房供应的责任。在此同时，出台相关政策，令开发商将其产品按规定进度进行市场投放，这样，才能满足市场各个层次的供应。

其次，出台相关政策掌控房产市场的供应。如：严格控制房产开发期间的贷款投放、对商品房预售款进行监管、规定开发商房源投放进度、对其定价进行核准、实行房产开发市场准入制等。

第二，  引导房产市场的需求。

利用政府、媒体的力量引导国民树立正确的房屋消费观。在前期的房产火爆时期，无论是自住需求，还是投资需求都因多种原因而显得盲目。现阶段政府对房产市场的调控要将引导市场需求纳入规划并做出重点部署。

可以毫不夸张地说，在前几年房价的失控状态下媒体是起推波助澜作用的。尽管不能说媒体的新闻导向直接导致房价疯涨，可当老百姓每天所看到的新闻资讯都是房价要大涨、投资房产获利空间最大、再不买就买不到了等等，这些信息会令本身就处在非理性消费状态下的老百姓更加变得冲动，试想，当初大量的投资客购房，有几个是理智的呢？因此，欲达调控目的，对新闻导向的指引是非常重要的。

在房产市场非理性时期，消费者的房屋消费观念是非常盲目的，“房奴”现象就是最好的证明。可举办各类利于树立理性房屋消费观的讲座；举办以“我的快乐租房生活”、“租房生活提高生活品质”等为主题的征文活动。

第三，  建立并健全完善的房地产市场。

说到房地产市场，一般大家都关心一级市场。新增商品房，也就是买新房子的市场。但是房地产还有二级市场，卖旧房的市场，就是存量房市场，第三级是租赁方市场。目前，中国房产市场已初具规模，只是还没能得到完善。政府需要在这方面下功夫，建立健全各项规章制度，力图使三级市场联动，从而建立完善的房产市场。