盲目的需求不足以支撑楼市繁荣

吴其伦

今年3月份以来，特别是“五一”黄金周以来，上海楼市无论是从成交量还是从房价来看，都出现了看似复苏的景象。房产业界为此一派欢腾，有的人说，上海楼市已进入新上升前夜；有的人鼓吹有条件要买房，没条件创造条件也要买房；甚至有的人叫嚣，上海乃至全国的房价会一直涨上去……

这些论调，可以说是无孔不入，无论是翻开报纸、打开电视、登陆网站，还是参加房产业界主办的相关活动，都可以听到、看到这样的论调。表面看来，支持这些论调的理由显得冠冕堂皇，并且也看似合理。支撑这些论调的最有力的一点是市场需求，无论是刚性需求、投资需求，还是股市获利改善生活所产生的需求，都成为了这些论调的有力证据。

诚然，市场是受供、求关系决定的，在很大程度上物价也是受供求关系影响的。一般情况下，供不应求会导致价格上涨，供大于求时价格将会下跌。近期猪肉价格上涨就是供不应求所导致的结果。当然，供求关系影响市场及商品价格是在由理性需求支撑的市场状况下才出现的格局，理性的需求也将在一定程度上促进某一行业的发展与繁荣，比如说，人们对生活品质的追求而导致诸如家电、通讯、餐饮等行业的繁荣。而盲目的需求是不足以支撑某一行业的市场繁荣的，因为，盲目的需求往往是非理性且短暂的。

犹记SARS期间，原价1．5元的白醋可以卖到30元一瓶，一只口罩可以卖到20元，一瓶消毒液能卖到30元；98年洪水期间，一瓶原本只卖1元的纯净水能卖到10元甚至更高。而且在当时的情况下还经常出现脱销现象。从当时的市场表现来看，这都是需求所导致的结果，当然，这些需求都是盲目的，事实也证明，这样的盲目需求没有能令相关行业繁荣。

那么如何看待老百姓的购房需求呢？

自住需求。从房屋的功能来看，人们购房的首要需求应该是自住。我国自实行住房商品化以来，也确实有很大一部份人通过购房解决了自住的问题。表面看来，这种需求是理性的，因为消费者买房确实是满足自己的居住即实现了房屋的使用价值。可从实际来看，因信息不对称、新闻导向、政府政策、开发商追求暴利等原因那些本不具备购房条件的人也投入了购房大军、那些本可以用购房款的一半甚至更少的钱就能买到所购房屋的人为自己的行为付出料沉重的代价、那些本可以将自己的家安在市中心的人却不得不搬到远郊……

投资需求。在房产火爆时期，投资客充斥楼市，这也是房价暴涨的原因之一。在这一时期，投资需求也被看成是理性的，有很多人说，房产是最佳的投资工具。也确实有一些人在这一阶段获益匪浅，可在后期进入房产市场进行投资的则大多被套，有的甚至倾家荡产。况且，这一需求也是很短暂的，不过几年时间，投资客都纷纷离场观望了。这样的需求能有几分理性成份呢？

改善需求。消费者为了改善自己的生活，进行小屋换大居、郊区换到中心区、一般住宅换高品质楼盘等改善需求，都显得无可厚非。可问题是这些改善都是建立在付出了本不应付出的代价的基础上的。有人说，现在有人在股市赚了钱转投楼市，是改善自己的生活。而事实上，股市赚钱就那么容易吗？我们为何要将自己的辛苦所得献给泡沫深重的房产呢？

很显然，中国房地产业发展到今天，仍然没能够引导和确立理性的需求。当然，这与我们的国民还没有树立正确的房屋消费观有关，这需要一个过程，一个漫长的过程。我们只有确立理性的房屋消费观，才能产生理性的购房需求，也只有这样，才能迎来楼市真正的繁荣。而今天，盲目需求是绝对不能支撑起繁荣的楼市的。