限价房政策的不妥之处

最近一段时间，限价房问题成公众关注较多的话题之一。此番政府出台限价房政策，不外乎三个目的：一是，平抑房价。限价房的价格比周边低15%左右，故此举能在一定程度上起到平抑房价的作用；二是，最大可能地满足中、低收入人群的住房供应；三是，以实实在在的行动介入房产市场，令开发商不在显得那么强势。在前几轮调控中，政府频繁出台相关政策，但总是停留在政策层面，而没有像此番对房产限价一样切实介入房产市场。

那么，如何理解政府的限价房政策呢？简单理解就是限房价、限地价的“两限”商品房。保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

政府的出发点无疑是好的，可其结果将会如何呢？我以为，以政府现在的做法尚有如下不妥之处：

首先，开发商的选择方式不当。目前，政府是以招标的方式确定开发建设单位的，我想，政府之所以有这样的做法，是因为政府采取渐进的策略进行限价，与此同时所暴露出来的问题是政府对限价政策缺乏足够自信。以招标的方式来吸引开发商开发限价房项目，在一定程度上提高了开发商的地位，当政府向公众公布限价房信息时，无疑是为开发商做了免费的广告，老百姓也理所当然地认为限价房就是低价房。而事实上，在目前市场态势下，即便是比周边低20%的房价在未来的市场状况下也不一定占有很强的优势。因为，在以后的房产市场其竞争将是很惨烈的，不排除有的开发商和限价房打价格战的可能。

其次，购房人群的界定方式不当。现在，大多数的地方政府对限价房的购买者都做出了本地户口优先、中低收入人群优先的政策。这样的政策是建立在保障中低收入人群的基础上的，这样的做法当然符合政府出台限价房政策的初衷，可问题是在操作过程是否汇有偏差呢？会不会出现开宝马车买限价房的人呢？我想，谁也不敢说这种现象不可能出现。另外，本地户口要优先的政策有歧视外来建设者意味，我觉得不妥。

第三，限价房所选区域不当。目前政府推出的限价房都处在当地城市的郊区或偏远区域，诚然，政府此举目的是为了推出低总价的住房供中低收入人群选购，可问题是现在不仅仅是中低价房需要限价，高价房、中心区域房更需要限价，因为在前期的房产大涨时期，这些区域房价的涨幅比郊区或偏远地区的涨幅要大得多。既然政府出台的是限价房政策而不是前期的经济适用房，为什么要撇开市中心房、高价房呢？我觉得不妥。

本人观点：限价政策一步到位，不采取招标确定开发商的方式。所有新盘在报预售方案时，都要对其售价进行限制。依据新盘的区域、规模、品质等因素设定相关参数，并以此参数作为依据定出其毛利率，然后，再以此毛利率测算出其售价上限。这样，限价房将因其普遍性而不会显得倍受追捧。对购房人群不设限制，高收入阶层如自己愿意购买低价房也未尝不可。因为，这种行为产生越多对平抑房价越有好处。

上述浅见，请各界朋友指正。

本人相关观点,可参见如下文章:

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