开发商捂房不卖的真实原因

今天看到一篇题为《开发商为什么敢捂房不卖？关键是有银行撑腰！》文章，该文称，开发商敢捂房不卖的原因如下：一是这几年全国房价涨声一片，特别是上海、北京等地的房价更是一天一个价。二是众多片面的观点更助长了民众对房价上涨的预期。第三，开发商之所以敢大胆捂房，最关键的还是有银行撑腰。开发商敢捂房不卖也确实有上述考虑，可细品之下，该文所分析的开发商捂房不卖的原因只是表面现象，也是大多数人都能够看到的现象。那么，开发商捂房不卖的真实原因有哪些呢？本人试分析如下：

首先，盲目看好后市。在开发商眼里，人民币的升值、世博的临近、民众收入的提高、土地资源的稀缺与不可再生等因素都是房价上涨的主要原因。加之大量的民间资本、海外资本进入房产市场，定将在很大程度上推动了房价的攀升。这些原因导致开发商对房价后期走势盲目看好。而事实上，这些令房价上涨的因素在今天已不复存在。

其次，对地方政府的调控方略持观望态度。在中央出台的前几轮调控政策态势下，鲜有房价真正得到平抑的，而大多数地方的房价逆政策而上逆市上扬，这与地方政府对中央调控政策执行不到位是分不开的。开发商也在地方政府的庇护得以获取更加丰厚的利润空间。在目前的态势下，开发商还在对地方政府的调控政策持观望态度，伺机而动。我想，这是开发商捂房不卖的重要原因之一。当然这种想法是极不正确的。

第三，前期获利较丰，运营压力不大。只要不是2006年才进入房产开发领域，开发商在前期的运作中都有较为丰厚的获利空间。在中央频出调控政策的态势下，大多数开发商不愿牺牲自己的既得利益（极少有主动降价进行销售的），甚至有人还叫嚣说大不了不开发房子了，看老百姓住什么？他们之所以能这样硬挺，其主要原因是前期的丰厚获利，当然也不排除有大额的银行贷款在支撑着。

第四，房产开发的资金链属性。地产界流传有开发商凭借错综复杂的地方背景，以区区不到200万原始资本金，同时操作数个上亿规模的房地产项目。这种现象在前几年的房产开发市场上还不是个别现象。那么，他们是怎么做到这样的呢？不外乎土地使用权金延后支付、银行前期借贷、建筑商垫资、楼花预售、土建工程款售前拖欠等因素。在这样的资金链上，开发商只要将节奏控制好，其运营成本是不高的。当然，资金链一旦出现问题，其后果是不堪设想的。

第五，开发商操盘手的背景。国内开发商所聘请的操盘手大多来自台湾、香港、东南亚地区。笔者也有几个台湾的朋友目前在为开发商操盘。这些操盘手大多有着多年甚至十多年的地产运作经验，在规划、管理、营销方面积累了较为丰富的经验。这些经验，令他们有着超乎寻常的自信。凭借这些经验和自信，他们完全有能力说服其老板捂房不卖，因为在他们看来，中国政府是不会让房价下降的。而事实上，关于这一点他们肯定是错了。

第六，怕降价给自己带来麻烦。大多开发商怕房价降了老百姓更不会买，当然，也是怕降价售房会给自己带来麻烦。目前的房产开发行业还没有很好的行业规范，大多数开发商之间是竞争对手的同时也是朋友。主动降价售房会授朋友以破坏潜规则之口舌，甚至有可能招致群起而攻之。

上述浅见，望各界诸君指正。

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