“国内首只公募REITs——鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金（基金代码：160641）于6月26日起正式发行。　　

根据基金招募说明书，鹏华前海万科REITs将以不高于基金总资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，以获取商业物业稳定的租金收益机会。

作为超甲级的写字公馆，万科前海企业公馆已聚集了各大领域的标杆名企，随着各项优惠政策逐步进入落实阶段，项目租金收益有较好的成长空间，也将为未来基金的运作提供良性稳定的现金流保障。

此外，鹏华前海万科REITs还将以不低于50%的基金资产,投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等，以获取固定收益类资产和低风险的二级市场权益类资产的投资收益机会。”

 

这只号称是中国第一支的公募REITs的投资公告，作为主要标的就是万科前海企业公馆，尽管在网上能够查到信息，但我还是觉得应该到现场去看一下，去感受一下前海自贸区的大氛围，去亲身感受一下前海企业公馆的特点，为什么它就成为了中国第一支公募REITs的标的呢？

 

6月27日，利用一个周末的时间，我来到了深圳，来到了前海，来到了万科前海企业公馆，在烈日炎炎下，实地探访了一下午。

 

对于都市生活已经适应的我，到哪的第一选择都是地铁，所以，对于前海，我首先关注的也是地铁，最近的地铁站是“大新站”。距离前海自贸区约5公里，从地铁到前海只有1班公交车——b796。

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这个公交中巴开的有些疯狂，在北京已经很久坐不到了，郊区的感觉油然而生。

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到了前海自贸区的大门，看起来还是很雄伟，线条感十足，简洁而又现代。但大门的背后，明显是待开发区域。

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前海的展示厅做的非常异形，由于是周末，没有开放，问了门口的保安，才知道这个展示厅是展示前海的未来，如果没有预约，是不能进入的。没能进去看看，很是有点遗憾。

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万科前海企业公馆就在入口的位置，占据了前海自贸区的最前沿。这栋楼是“特区馆”，也就是万科前海企业公馆的展示楼，后期将作为交易中心，是不包含在REITs持有的33栋楼内的。

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这是一张入园企业的全景图，能看到的是特区馆+29栋楼，还有4栋楼，是在马路对面的另一个区，还在建设中，可能是叫F区。从企业信息中能看到，真是大腕林立啊。

银行类的有：工商银行、农业银行、建设银行、招商银行、民生银行、浦发银行、华夏银行、中信银行、平安银行、渣打银行、汇丰银行、恒生银行、玉山银行等13家银行，这可是在总建筑面积为65000平米的办公区域内，密度绝无仅有。

移动类的有：中移动、中国联通

其余的还有证监会入园、人寿入园。

最引起我重视的是25栋3层还有一个创业孵化器——易想空间。

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万科前海企业公馆的全景沙盘，下方的四栋还在建设中。

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1号楼是民生银行的所在。

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星巴克已经成为了中高档次办公的标配了。

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华润万家的便利店，本土的零售老大自然不会让其他商家抢了风头，更何况万科还是曾经的股东。

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蓝天、白云、小独栋；长桥、低草、水涟漪。

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腾邦集团开的免税店（海搗网的实体店），非常的热闹，里面买食品的市民很多，都是买了大包小包，包括奶粉。

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首创和葛洲坝，两家国企的子公司也进驻园区。

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到了25栋的3层，易想空间

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入驻异想空间的企业也有不少了。

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异想空间是按照工位出租的，每个工位的租金是2800-3200元/月，这样的一个房间有6个工位，也就是16800元/月，好像不便宜。

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异想空间的图书室。

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图书室对面的休闲空间，有一名管家负责服务，提供茶水，但要收费的。

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位于三层的易购空间也可以直接走到室外，去享受阳光、海风。

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台阶设计的也是非常用心，一半适合人抬脚的尺度，一半适合人就地坐下的尺度。让办公的交通空间多了几分人性的随意。

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企业公馆的园林，彩色沥青+透水砖+小坡地草坪+灌木+行道树，简简单单，但给人感觉很好。

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马路对面正在建设的四栋之一，清楚的钢结构形式。

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不远处都是在建的写字楼，未来前海自贸区的标志性建筑。

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香江金融中心就是其中之一，展示馆已经完成。

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在离开前海自贸区的必经之路上，还被绿皮火车头拦截了，估计这样的场景应该不会持续太久了。

 

现场感受了万科前海企业公馆，除了建筑本身以外，还有更多的感触：

首先，万科对项目的战略定位，前海自贸区是在4月21日挂牌的，按照常规，建设周期需要2-3年，而万科使用低密度（建筑是二层局部三层）、钢结构的模式迅速实现了前海企业公馆，在5月底就已经可以出租入住，完全抢占了先机，这也才有了诸多的金融机构进驻，就连小办公的异想空间都有近十家金融企业。先机无敌！

其次，用前海自贸区先行先试的政策推出了REITs，虽然物业的估值并不高，基金是通过增资入股，获得万科前海企业公馆50%的股权，该部分股权对价12.7亿，而项目的总建筑面积约为65200平方米，折算下来大约在3.9万元/平方米，但是第一个公募的REITs的尝试是非常关键的，这对于万科后期的轻资产商业开发非常有意义。

再次，万科这次的REITs并不是真正意义上的REITs，它不是产权的转移，而是项目的租赁收益权，通过标的公司——深圳市万科前海公馆建设管理有限公司,受让前海投控与万科企业转让的2015年1月1日起至2023年7月24日止的前海企业公馆项目100%收益权。所以，真正的物业升值带来的收益还是由万科享有的。

最后，万科通过前海企业公馆的快速开发和金融创新，能够加强和入园金融企业的沟通，并让入园的金融企业养成工作习惯（在这个项目至少要办公2年以上才会有新项目能迁出），与这些业主的合作，带来的收益将更不可估量。