第八期的商学院管理沙龙是讨论远郊区大社区的开发模式和规划手法。是用天津武清某项目作为讨论背景的。

天津武清某项目，项目用地位于天津市武清区西南部，总用地规模约7000亩，南北长约 4公里，东西宽约1公里。用地北、西、南三侧紧临北运河，东侧临城市道路，距103国道约1.3公里。项目已做完规划方案设计，由南至北分为三块用地，其中中部用地为项目启动区，启动区约1350亩，总建筑规模约66万平方米，其中住宅建筑面积约60万平方米，公建面积约6万平方米；

武清位于京津之间，京津城际快速在武清设站（杨村站），京津高速在武清有出口（杨村北，高速至北京约40分钟，至天津约20分钟）。未来天津城市轻轨在项目用地设有站点。武清城区有一个国家级高新技术产业开发区

目前武清当地住宅开发规模较大，市场接近于饱和，典型项目有：

l  保利上河雅颂，住宅为主，存量约65万平米，高层为主；

l  第六城，住宅+shoppingmall，存量约7万平米，多层、小高层为主；

l  京津时尚广场，soho公寓+商业，存量约5万平米，高层为主；

l  北岸尚城，住宅为主，存量约5万平米，多层、高层为主；

l  柴楼新庄园，住宅为主，存量约30万平米，高层为主。

案例解读：

远郊区的房地产开发一直以来就在探讨中，尤其以深圳、广州、上海、北京突出，主要也是因为这些一线城市的土地资源稀缺导致土地价格过高，于是乎会有大量的开发企业希望用远郊区的丰富土地资源和较低的土地成本，来满足这些一线城市的居住和投资需求。本案例就是一个典型，开发企业拥有的是对这７０００亩土地的一定支配权，希望通过整体的开发取得回报，但只有想法和目标还是远远不够的，如何实现想法，如何达到目标，途径变成至关重要的。

首先需要说服政府，需要政府支持做整个区域的开发。目前的政府现状是：有地没钱。７０００亩地的开发已经远远超出了房地产开发的范畴，已经是真正的造城，造一个新城。城市的规划涉及到的问题更多是社会问题，而不是简单的商业考虑。通过很多成熟的规划手法，达到改变地区面貌，促进农村人口转移，增加就业，增加低碳环保行业介入的目的，最主要的是能给地方政府带来巨大的财政收入，取得政府的支持应该不是太难的事情。

企业真正需要解决的是市场问题，这就不是市长一句话能解决的了。如何形成区域吸引力，将人引过来，并住下来是首要考虑的，这样的区域对客户而言，都是陌生区域，客户的第一反应是抗性。如何将抗性化解，甚至将抗性变成趋性，是需要很多由头的。常见的方式主要有景观吸引，文化产业吸引，教育吸引，医疗吸引，养老吸引等。

居住郊区化就客户的意愿而言，可以分为主动郊区化和被动郊区化，主动郊区化主要是景观吸引，在加上一定程度的真正低密度产品的吸引。客户是主动走出城市，寻找不同于城市拥挤、繁杂、高速的生活的方式，于是环境和产品品质成为了核心的竞争力。做主动郊区化的项目都是开发企业梦寐以求的，因为这样的客户对价格的敏感度低，项目利润回报是很可观的，而且是名利双收。但主动郊区化下成功的开发项目都会遇到开发规模的瓶颈，会遇到实际居住后的管理瓶颈。

被动郊区化的客户是被高房价挤出城市，对他们而言，最敏感的是价格，但也有对居住品质的向往。

十几年前的祈福新村到如今也是经典案例，那时的番禺与广州城的联系远远没有现在这样密切，开发商通过关注并实际解决“三个日常”让被动郊区化的客户趋之若鹜。

第一个日常就是日常所需，其实就是对物品的需求和对服务的需求。几万平米的商业提供了所有客户所需求的物品，不仅仅是有，而且是多样，让客户能有选择的购买。几十家餐饮保证了客户对饮食服务的需求，保洁保姆、４S店甚至是影院，保证了客户对专业服务的需求。在此之外，引进的名校解决了教育的需求，医院、诊所解决了看病的需求。

第二个日常是日常生活习惯。衣食住行是人们的基本日常生活习惯，利用贴近自然的规划，保证能顺应客户的日常生活习惯。商场、超市、专卖店保证了客户的衣不愁；菜市场、超市、餐厅、咖啡吧保证了食无忧；和水、土、草、灌木、乔木结合的建筑规划，保证了住的自然；几十趟公共巴士联通了珠三角的大部分城市，让行的便利。

第三个日常是日常的生活成本。从市区到郊区，甚至远郊区，生活的成本是客户在购房时不太关注，但入住后会有切肤之感的。所以什么五星酒店、名牌商业在远郊区的项目中未必适合，等同于或低于市区的消费配套才能满足客户日常生活成本的要求。

所以郊区大社区的开发需要有一个强吸引力的幌子（教育地产也罢，文化地产也罢，医疗地产也罢，创意地产也罢，旅游地产也罢，或是某个产业地产也罢），但一旦进入实际开发程序，就需要开发商潜下心来做事情，将项目做成满足“三个日常”，为客户提供一个真正能住，而且住得了的家！