北京市大龙房地产开发有限公司（以下简称大龙地产）20日以50.5亿拿下北京市顺义区中央别墅区天竺22号地，成为了北京的新科“双料地王”（总价之王和楼面单价之王）。地产业内业外在置疑地价的同时，更关注大龙为什么最终拍得地王？

北京市大龙房地产开发有限公司是北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司的控股子公司，控股比例为93.3％。北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司是在上海证券交易所交易的上市公司，交易代码为“600159”，是于2006年通过股改，成功借壳ST宁窖，于2006年4月21日正式更名为“大龙地产”。由于控股比例极高，我就将母子两个公司当做一个来对待。

根据大龙地产公开披露的2009年三季报、2008年报和2007年报可以得到以下资料（关键数据摘抄如下）：

至2009年9月30日，大龙地产的总股本为41500.16万股

资产负债表（元）

             2009.09                2008           2007

总资产   2,941,438,795.47       3,175,876,090.82   3,077,955,993.38

所有者权益 1,443,295,445.34       1,229,006,968.26   1,230,709,384.79

利润表（元）

             2009.09            2008            2007

营业收入  1,173,807,078.75    137,212,702.52   325,937,462.93

营业利润  116,127,585.38      3,334,164.50     56,558,038.47

净利润     91,206,329.93      2,537,583.47     38,420,082.09

现金流量表（元）

2009.09         2008          2007

期末现金及现金等价物余额  99,340,241.49  80,853,248.08   878,609,705.19

从上面资料中可以看出，作为总股本只有4.15亿股，每股净资产只有3.46元，公司净资产为14.4亿元（截止2009年9月30日）的一个小车要拉动50.5亿元的项目，岂不是典型的小马拉大车？因为大龙地产的国企背景，而且名中带龙，我就暂称其为“小龙拉大车”吧！

姑且不论，大龙地产如何利用天价地做出天价房来，就是这条龙如何支付土地款就很值得研究。先看看大龙地产需要如何支付这50.5亿。

按照北京市国土资源局的一般操作模式，中标后25-30个工作日需要签订土地出让合同，签订完合同需要支付一级开发成本的50％（22号地的一级开发成本为13亿），大龙需要付6.5亿元；并要支付政府收益部分37.5亿元的全部，也就是说，大龙地产在春节前需要付出44亿元，另外的6.5亿元会在交地后3天付清，应该也不会超过半年。即使有一些特殊情况，大龙地产支付50.5亿元的土地款应该不会超过半年，也就是在2010年的5月底前付清。

那来看看有可能的资金来源：

首先，自有资金。从2009年三季报中可以看出，其拥用的期末现金及现金等价物余额为9934万，在加上大龙地产这几个月的销售收入2亿（目前只有裕龙花园三期在售，而且存货不多），就意味着，大龙地产可以直接淘出的现金约为3亿；

其次，再融资。从公告中还可以得知，大龙地产在2009年8月21日股东大会通过非公开增发议案拟增发7000万股，发行价格不低于11.33元，预计融资规模在8亿元，如果考虑到，目前的大龙地产股价在19.02，而且二十个交易日的均价在18元以上，可能会实现超募，以增发价定在16元（18*0.9）计算，估计融资规模在11.2亿元。即使不考虑公开增发募集资金对王府井“西部会馆”项目的投入（在原增发议案中预计投入5.6亿元），把增发募集的资金全部投入到22号地的土地款支付，也就11.2亿元，但可能至少需要一个月以上的准备时间（首先要通过证监会的发审委，然后还要机构询价，最后才能发行）。

如果实现了这次非公开增发，在半年之内实现其他方式再融资的可能性很小了。

再次，股东借款。从公告中可以看出，北京市顺义区国有资本经营管理中心通过控股公司第一大股东北京市顺义大龙城乡建设开发总公司和第二大股东北京顺鑫农业发展集团有限公司间接持有公司股份200,175,400股，占公司总股本的48.23%。

第一大股东北京市顺义大龙城乡建设开发总公司预计总资产在100亿左右，是顺义本土最大的房地产开发、建筑企业，相继开发建设了义宾、裕祥、裕龙、五里仓等高档住宅小区和马坡别墅区，总建筑面积在300万平方米以上，近两年开发业务开始走出顺义，总投资10亿元的满洲里项目、宣武区项目和王府井的“西部会馆”项目都是其实力的表现。但作为第一大股东，能拆借出多少真金白银呢？估计决不会超过10个亿。

那么二股东呢？二股东北京顺鑫农业发展集团有限公司同时还控股顺鑫农业（000860），顺鑫农业的股本和大龙地产相差无几，而且也不太可能给大龙输血，毕竟是上市公司，帐务也不好处理。所以依靠兄弟是不行了，只能看北京顺鑫农业发展集团有限公司，该公司的总资产也近百亿，是以一家集粮食作物、经济作物、蔬菜、瓜果、果树种植、加工与销售；白酒生产与销售；肉食品加工与销售；农业技术开发、技术服务等为一体的相关多元化大型企业。如何在非主业的领域给大龙地产支持，可能是个问题，乐观估计能给大龙借款5亿元。

最后，只剩下借款了。就按最乐观的预计，以上三项款项都能按时到位，也只有29.2亿元，还有21.3亿元的缺口。由于这50.5亿是支付土地款，肯定是要在土地证之前交付完毕，所以开发贷是不可能了，土地证抵押贷款也不可能，银行融资的难度很大。剩下一条路就只有基金了，效仿天津“星耀五洲”，走颜语董事长的基金信托之路；或者找基金合作，实施对赌。

变化，寻找合作。当大龙用了众多方法，还是不能解决资金问题，那就只能需求变化了。寻求合作是一个必然选择，毕竟象22号地这样的资源是十分稀缺。