北京市大龙房地产开发有限公司（以下简称大龙）20日50.5亿拿下北京市顺义区中央别墅区天竺22号地，成为了北京的新科“双料地王”（总价之王和楼面单价之王）。在过去的一周之内，大龙受到了各方的关注，是赚足了眼球，同时也招来了地产业内业外的广泛置疑，置疑主要集中在：这块地的价格是不是太高了？

这是一个最容易回答的问题，因为从拍卖的游戏规则就能反映出，至少在拍卖师落锤的一瞬间，只有大龙认为价格不高，其他企业都认为高了。根据现场举牌的情况可以看出不同企业对这块的的估值，给出较高估值的是龙湖、百仕达和大龙，龙湖认可46.5亿，深圳百仕达认可50.4亿。

只有企业认可并最终买单，这块地的价格就不高。

同时这也是一个最难回答的问题，而且是需要经过两到三年时间，这个项目基本确认后才能答复。大龙要证明自己对这块土地的价值判断是正确的，就必须做出产品，并取得利润，才能说明这块地价格合理。如果出现退地或者项目亏损的情况，那就说明价格高了。

至于象我一样的局外人对价格去判断都是隔靴搔痒而已。但我还是忍不住要去挠挠。

先不说这个价格高不高，我们客观细致的分析一下这块土地的价格到底如何。

顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地

基于建设用地的容积率为0.6228。

在规划之中并非全部为住宅面积，还有一些幼儿园以及市政公用设施合计将近3000多平方米，再加上按照规划要求千人指标配的商业、社区、医疗等，大概500平方米，整个配套设施有3500平方米以上（这部分面积是开发商要无偿移交或只能取得较低的成本价移交的）。把这部分面积减去，住宅规模就变成了165626（169126-3500）平方米。按照这个规模计算，该地块的楼面地价就由29859元/平方米变成了30490元/平方米，等于提高了631元/平方米，也突破了3万元的地价。

规划意见书约定的控制建筑规模是指地上建筑面积，地下的建筑面积是没有约定的，按照一般的规划，三层的联排产品，地下室部分的面积一般能占到地上部分面积的30％-50%，取一个中间值，按40％，计算，就意味着地下面积可建67650（169126*0.4）平方米。这里按一层地下室计算，如果做两层地下室，地下二层一般也只能作为停车使用，不会形成房屋销售。按照北京别墅销售的惯例，地下一层的建筑面积可以做到产权证里，补交完地下部分的土地出让金（地下的土地出让金也是需要评估，评估价格估计不会超过600元/平方米，补交的地下部分总款为67650*600＝4059万元），就可以按建筑面积销售（但一般地下部分不收取物业费）。这样可供销售的住宅面积将转换为233276（165626+67650）平方米，则销售面积的地价为21822元/平方米｛（505000+4059）/233276｝。

销售面积的每平方米地价为21822元。

结合该区域的联排产品价格，龙湖·滟澜山的价格在3.4万元/平方米左右，优山美地的价格在2.5万元/平方米左右，新开盘的中粮·祥云在2.6万元/平方米左右，龙湾的价格在2.4万元/平方米左右。可以发现大龙拍得的这块地上还没有出现面粉贵过面包的情况，但如何用这个价格上的面粉做出好面包，而且要盈利，也是足够考验大龙团队的了。