国庆前夕，世茂房地产副主席许世坛在京和部分房地产媒体交流时，说了句，“形势好的时候不要太乐观，不好的时候也不要太悲观”。窃以为，以这样的态度来看待今年年底楼市，甚至明年更长一段时期的房地产市场，也许再也恰当不过了。

    国庆假期结束，媒体的报道，满眼都是“金九成色不足，黄金周惨淡收场”。实际上，楼市真实的状况远没有这样悲观和惨淡，关键是看和什么时段比，哪个城市和哪个城市比。比起2008年的“铜九铁十”以及去年九月、十月的状况，可以预料，今年九月、十月的成交，或算是一份相当不错的答卷了。如果以今年5月之后市场逐渐回暖来计，今年市场维持不错的状况，已经长达半年了。即使“银十”名不副实，年底两个月也不会差到哪里去。总的判断，和去年相比，今年的市场，可以说已发生质变。和去年相比，房地产市场已经从限购背景下的眩晕式“紧急迫降”，逐渐拉升到了一个比较正常的高度。埋怨成色不足、热度不够持久，也许只是房地产市场过惯了好日子、还未习惯好好过日子的一个后遗症罢了。

在严厉的限购政策下，为什么市场得以喘息并逐渐回归呢？根本原因无外乎几点：一是，政策基本见底和稳定。一些城市甚至动作频频，跃跃欲试，欲越雷池。在宏观经济不太景气的大背景下，全面实施比限购更为严厉的政策，可能性不大。短期内出台诸如房地产税等替代性政策的预期也在降温。最根本的一点是，调控并不是要打死房地产，而是要解决人民群众的居住问题，任何政策的执行都离不开这个根本出发点。二是，需求是真实存在的。去年初，某业内人士曾言，在严格的限购政策下，北京只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户，若按2010年北京市销售13万套房来算，20万有资格、有能力买房的家庭基本上一年多就消化光了。实际上，今年以来的市场表明，限购下市场的实际购买力要比上述推测要乐观得多。限购以来，房价确有下降，某些热点城市郊区住宅的价格降幅甚至达到20%以上。价格是王道，降幅可观，刚性需求自然会入场。很多楼盘降价，大量需求入场，这就是今年包括北京在内的很多城市自五月以来市场比较火的主要原因。三是，信贷政策的支持。今年，降息、首套房利率打折等措施，都在很大程度上刺激了需求入市。当然，市场回暖还有其它因素，但上述三点无疑是最直接和显著的。

    左右楼市变化，大体上不外乎上述一些因素。由此也可以揣测，今年年底楼市掀起大波大澜的可能性是相当低的。最近媒体披露的一个数据显示，9月，全国100个城市新建住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0.17%，这是自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨，但涨幅继续收窄。为何涨幅趋缓了呢？也离不开政策、价格、信贷等方面的因素。最近两月，房产税试点城市扩容消息频出，虽然“只闻楼梯响,不见人下来”，但也足以影响购买心态。其次，不少房企销售额创新高，“以价换量”基本告罄，很多城市库存大幅度减少，价格止跌，甚至重归高位，高性价比房源减少，因此，部分购房者再次陷入观望。三是，四季度信贷额度或趋于收紧，首套房贷款利率优惠收窄甚至取消。多种因素综合作用，此消彼长，年底楼市或将基本趋于平稳。（杨昱。原载《财经国家周刊》2012年第21期，2012年10月15日。链接：http://www.ennweekly.com/2012/1011/7347.html）