■ “黑马”不断杀出

2005年上半年，在宏观调控政策下商业地产奇迹般地保持高增长态势。据统计，1－5月份，全国商业地产投资达到458亿，同比增长38.7%，在建项目面积同比增长94.7%。另据透露，截至6月份，今年已有约25亿美元的国际资本投向中国商业地产。同时，商业地产“黑马”不断杀出，位于北京中关村核心区的第三极文化广场自3月26日开盘以来，持续热销近3亿，招商工作也进展顺利，最近推出了八层的健体大本营。

关于商业地产过热的说法一直不绝于耳。商务部目前正对部分城市的商业地产运行情况进行调查。商务部市场体系建设司刘晓峰处长认为，相对目前旺盛的商业地产需求而言，目前商业地产并不存在供需失衡的过热，而是产品结构性过热与局部区域过热。业内人士预测，商业地产将在今年下半年迎来理性回归的阶段，进入周期性与结构性调整的阶段。

■ 为何空置率高

空置率较高一直是商业地产被认为投资过热的主要依据。据了解，2004年商业地产空置率达到3000万平方米。2005年1－3月，商业房地产空置率2616万平方米，同比增长20.3％。

但是，与高空置率形成明显矛盾的是巨大的商业零售业前景与旺盛的商业地产需求。有关数据显示，2004年我国社会消费品总额达到5.4万亿元，到2010年，我国社会消费品总额将达到8万亿元，这对商业设施有着巨大的需求。同时，近年来，连锁商业特别是大型连锁商业持续快速扩张。根据中国连锁经营协会统计，2001年－2004年，全国连锁百强店铺数量增幅为16％、25％、36％、50％。同时，随着我国零售业2004年12月11日全方位对外开放，中国商业市场正在吸引越来越多国际商家的关注。

中关村文化股份有限公司总裁欧阳旭认为，在旺盛的商业地产需求下，导致高空置率的原因，一方面是重复建设，目前许多开发商在新建社区往往大规模开发建设商业地产，一个小规模的住宅小区往往也开发数万平米的底商，从而导致局部过热；同时，简单的大型SHOPPINGMAIL开发，缺少深入的市场需求研究与准确的市场定位，也会导致盲目开发。另一方面，落后的开发理念、运营管理模式，也是导致商业地产失败的主要原因，巨库、第五大道就是这种情况。但是，一些商务核心区却往往缺少必须的商业地产配套，如中关村、金融街，尤其缺少一些深入研究了区域需求、定位精准的商业地产项目。

■ 回归理性发展

中国人民大学商学院教授黄国雄认为，从政府出台的各项政策和商业地产市场发展状态来看，国家支持房地产业发展的基调并没有改变，只是针对其中不合理的投机成分进行调整。“房地产市场投资太热不是什么好事，应该进行理性的回归。”黄国雄说。

中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长郭增利表示，宏观调控政策对于商业地产理性回归的推动效应，将在今年下半年得到体现，空置率并非绝对的坏事，失败的一些商业地产项目将给整个行业敲响警钟，提供借鉴。

欧阳旭认为，在商业地产进入理性发展阶段之后，意味着考验商业地产开发商的时候真正来临了。“一些缺少责任感的开发商无疑会被淘汰，投资者将会更加理性地去分析区域的商业消费潜力，从而考量商业地产项目的投资价值；一些没有行业经验的开发商将被市场淘汰，商业地产开发商不仅要有开发经验，更重要的是要有商业经验。”