继2004年西门子、摩托罗拉等跨国巨头相继搬离CBD后，近日又传出数家跨国公司即将离开CBD的消息。确切的信息显示，在这些撤离CBD的企业名单中，包括索尼、富士、康明斯在内的企业都纷纷选择北上“国门商区”，投奔佳程广场。

消息甫一传开，北京CBD又一次被置入了舆论的焦点位置。许多人感到费解：CCTV和BTV的办公新址正建设得如火如荼，后者钢结构综合业务楼已于日前封顶；国贸三期已经动工；国贸南侧的北京银泰中心已经规模初具；北京财富中心、富尔大厦则已经开始出租……CBD变得越来越成型的时刻，为何一些企业却不领情，挂冠而去？答案也许并不简单。

■ CBD、国门商圈互有优势

仲量联行最新的统计资料显示，今年二季度北京CBD写字楼整体市场租金微升0.9%。上半年，CBD区域虽有新华保险大厦、北京财富中心、富尔大厦、昆泰国际中心等写字楼相继落成，写字楼的租金却保持上升势头。

来自朝阳区中央商务区管委会的资料显示，截至2005年一季度，CBD区域人驻企业中，外资及港澳台企业占三分之一，服务业企业占三分之二。入驻CBD及周边地区的世界500强企业占北京市世界500强企业的75%左右。北京CBD及周边地区聚集外资银行分行及外资银行代表处，分别占在京机构的68%和72%。种种数据表明，CBD的魅力并没有丝毫减弱。

尽管如此，业内人士认为，交通问题目前仍旧是CBD难以解开的“死结”。今年8月份就要从国贸北上佳程广场的康明斯（中国）投资有限公司房地产事务的负责人董世杰，一说起大北窑一带的交通就头痛。“大北窑现在已经拥堵成这个样子了，将来等到国贸三期、银泰中心、华贸中心和CCTV竣工，还会拥堵成怎样？”董世杰说，难以想象。

董世杰承认，选择离开驻扎了14年的国贸北上，“做出搬家的决定并不容易”。

据了解，此次同康明斯一道搬进国门商务区佳程广场的世界500强在华企业还有：索尼（中国）有限公司、中国银行朝阳支行、富士施乐（中国）有限公司、韩国浦项制铁（中国）、李斯特设备测试公司北京代表处等。

佳程广场所在的三元桥国门商务区踞守东北三环、京顺路、机场高速三路交汇点，交通畅达而方便；同时紧邻北京最著名的涉外商圈———燕莎商圈。该商圈是北京外籍人士居住比例最高的地区，平均每四个人就有一个外国人；这里聚集了北京四分之一的涉外机构，日本、美国、德国、法国等国外大量企业在该区域聚集；同时希尔顿饭店、长城喜来登饭店、凯宾斯基、昆仑饭店等众多五星级酒店云集；毗邻的第三使馆区已初具规模。

毫不讳言，如果说三元桥国门商务区和CBD在国际化氛围上能够打成平手的话，那么至少目前在交通上的优势却显而易见。但这还不是问题的全部。

■ “顶级写字楼”面积短缺

董世杰坦言，离开国贸的根本原因还在于，公司日益增长的业务对写字楼的需求空间在国贸已经无法得到满足。仲量联行第二季度的报告分析认为，CBD有数家跨国公司签约续租或迁至其它大厦以便面积扩充，原因是区内众多甲级写字楼面积有限，无法满足租户的扩充需求。

仲量联行北京研究部主管凯安娜女士认为：“在目前一些顶级项目面积短缺的情况下，北京东部一些新开发的甲级写字楼获得了竞争优势。”比如，新华保险大厦出租率接近70%，北京财富中心及富尔大厦于6月份开始出租，预租比例已分别达到25%及40%。仅仅入市半年的佳程广场预租率也已达到40%。

尽管如此，北京中原写字楼部高级策划经理孟志昕认为：“在整个CBD新增的写字楼项目中，高端的项目整体供应量还是比较少。目前众多的写字楼项目，特别是上世纪90年代建的项目，将可能随着新增的项目的逐渐面市而整体评级指标面临下滑。”在此条件下，一些业务增长迅猛，对办公条件和公司形象要求严格的跨国巨头不得不选择离开，寻求CBD之外满意的顶级写字楼，尽管这样的写字楼凤毛麟角。

不仅在CBD如此，即使是在著名的燕莎商圈，同样也面临着顶级写字楼严重匮乏的现实。在该区域，南银大厦、盛福大厦是在2000年前入市的物业，2000年以后入市的只有盛世大厦，而业内人士认为，京信大厦、京城大厦、幸福大厦、发展大厦、高斓大厦、鹏润大厦、新恒基大厦等与跨国公司所青睐的顶级写字楼还存在不小差距。在这种情况下，该区域内的写字楼尚且呈现相对饱和的状态，空置率还不到5%。因此，人们对于高端写字楼的渴求就更加强烈，特别是跨国企业，基于在身份、地位、财力等因素的综合考虑，更愿意选择新锐高端的写字楼。

■ “顶级写字楼”有标准

尽管目前CBD有着这样或者那样的不足与缺陷，一些跨国巨头不得不另择栖居之所。但是，业内人士认为，其它区域到CBD去“争抢”客户并不是一件容易的事情。北京互联时代营销顾问公司副总经理刘朝晖说：“根据研究来看，国外大企业在选择办公物业的时候，往往会考虑三个层面的因素。第一个层面是整个目标区域的开发状况（Area Development）。第二个层面更多的是在具体的地点，亦即办公物业的地点选择（Site Selection）。第三个层面是具体的物业和物业管理(Business Facility and Management)。”要满足这三个方面的条件并不容易。

北京佳程广场房地产开发有限公司副总经理王哲则将“顶级写字楼”的条件概括为五个方面：位居重要商务区；在所在商务区充当标志性建筑角色；有超一流的硬件设施与服务；有出众的客户；纯商务办公；只租不售，有统一的业权。

王哲认为，顶级写字楼的上述六个方面是高度统一的，缺乏任何一个都会导致其它指标相应地降低或丧失。

“在目前国内的写字楼市场，放量与缺口还未达到合理的平衡，尤其是顶级写字楼缺口更加严重。”王哲说，“造成这种现象的主要原因是投资与经济持续地增长，需求旺盛；同时，这与市场上已存在的顶级写字楼缺乏维持水准的持久力也不无关系。”