警惕零售趋势下的商铺投资陷阱

文/赖瀚林

在中国式的疯狂造城运动中，一个又一个的荒蛮之地被迅速蜕变为未来的国际新城区。在政府强制性绑定50%商业配比规划下，商业地产于是被畸形的解读为拯救新城区建设和推动区域未来发展前景的救命稻草。但可惜的是，商业地产不是点金石，不能把所有的石头都变成金子。因此，有时侯，你投进去的是金子，可最后拿在手中的，就可能会变成石头。

很显然，商铺作为零售商业的承载平台，其投资前景是与零售商业的生态系统息息相关的。马云说过：决定中国未来消费经济的两大趋势，一个是电商，一个是直销。电商将改变商业零售模式，直销将改变消费模式。因此市场因素的瞬息多变，使得传统的商业生态系统近年来正在发生颠覆性的变革。特别是电子商务作为新生商业渠道力量，对传统零售业态正在造成巨大的冲击波；而消费需求的多元化、个性化、差异化细分潮流，把传统零售商业又不断置于危险的境地。于是问题来了：趋势在变，需求也在变，可商铺的定位与价值未变，于是一个又一个的城市商业综合体不断的被吹肥皂泡，不断吸引着投资资金的眼光兴奋关注。但遗憾的是，不是所有的商铺都能下蛋的，而能下金蛋的商铺更是少之又少。在网购的强大冲击下，实体店面正面临着高铺租和低利润的尴尬。2012年国美关闭了香港所有门店，黯然退出香港零售市场；李宁则关闭了国内超过1200余家的门店。传统店面的关门潮，预示着下一场商业零售的变革风暴巳经启动。

因此商铺投资，一定要紧跟趋势，锁准市场定位，紧盯目标客群。城市黄金商圈的铺租近年来涨幅很大，而商家盈利空间却不断被挤压，利润的上涨速度已经跟不上租金上涨的步伐。精明的消费者，一般会在商场挑选，在网上订购。这种消费行为的改变使得传统零售正日益陷入窘境，更使得商铺投资的价值大打折扣。万达百货，其毛利率最高的单店也仅为12%。与传统零售的惨淡之景相反，电子商务销售市场呈现高速发展。2012年，国内电子商务交易规模达13205亿元，同比增长64.7%。电子商务的迅速发展不仅正在改变我们的生活，更在改变商业地产的未来命运。

每天打开网络，到处铺天盖地商铺热销轰炸；翻开报纸，到处是旺铺诱人的投资钱景。商业地产的肥皂泡被吹得五颜六色，新区域板块的价值不断被放大，商铺价格高过价值早巳司空见惯。广告泛滥的时代，商铺常被夸大为最安全增值最快回报最大的投资渠道。但遗憾的是，开发商并不对商铺的投资钱景负责，更不对你的投资回报负责。新城区建设中泛滥的50%商业配比指标限定，就像搓衣板一样，将使未来商业地产过剩的泡沫越搓越多，越搓越大。因此对于商铺投资者，需要考量两个陷阱。一个是升值潜力的陷阱，一个是投资价值的陷阱。升值潜力与区域价值、地段价值、人口红利价值息息相关。商铺的升值潜力，取决于地段的价值。大多数情况下，商铺投资购买的是未来的投资梦想。周边人口居住密度有限，空置率高，商铺的升值潜力就常常只是一种美好的想念而巳。商铺的价值常被价格搾取一空，升值潜力只是纸上画的一个饼。在许多喋喋不休的商业地产广告中，投资价值常被描述为“一铺养三代”。这是一种极不负责的浮夸。在电子商务的强势冲击下，商铺的投资行为正越来越成为一种危险的资金转移游戏。

《成都房产报道》专栏2013年9月