文/赖瀚林

最近一朋友C先生着急着要买铺，托我帮他到处打听一下，城北某某商业地产的商铺，是否值得投资？都准备交定金了。我一问价格，均价3万8！底楼最高达7万1平。再一问，在绕城高速外。一个鸟不拉屎的地方，一个要啥没啥的地儿，既不是专业市场，又不是万达广场，凭什么？ 

3万8每平？知道这是一个什么概念吗？买铺前我们一般会预设一个投资回报周期和投资回报率，正常情况下，40年产权的商铺投资回报周期一般在15年左右，超过15年，则投资需要谨慎考虑。投资回报率一般在5%-10%之间较为合理。以一个总价200万、面积52平米的小铺为例，按10%回报率来计，如果15年内收回投资成本，则每年的静态投资回报至少为13万元，但问题是，要实现每年13万多的投资回报，则每月的租金至少为214元/平米，注意！一个鸟不拉屎的地方，凭什么可以租到200多/每平米/每月？而成都主城区的超甲级写字楼，最高也不过180元/平米/每月，而且每年还在呈递减的趋势。各位看官，即使商铺的租金能达到214元/平米/月，但投资回报率也仅为6.7%，比起投资客预期的10-12%投资回报率差远了，凭什么？凭什么说这种商铺是值得投资的？这不是睁眼说瞎话么。很显然，C先生被开发商忽悠了。

由于住宅限购限贷政策不断趋紧，特别是今年4月“国五条”细则正式落地后，越来越多的投资者把目光是转向了商业地产，因为不受限购政策限制，投资者纷纷携资杀入商业地产，导致商业地产价格飞涨。统计数据显示，成都商铺的价格近几年一直保持较高的涨势，且未有消减之意。2013年上半年，成都商铺的备案均价一直稳中有升，1月份商铺成交均价为每平米21000元上涨到7月份的26000元，半年内每平米上涨幅度超过5000元。这种对政策收紧和强烈投资需求趋使下的投资性恐慌，加大了投资客对商铺投资的盲从热情。

当然，高价商铺是否值得投资？这个还要看投资客的心态以及对投资回报的要求，心理投资预期如果过高，则投资行为就成为一种家庭财务烦恼。商铺投资，并非处处都是金矿，那些夸大未来人流商气、充满高额投资回报诱惑的各种商业地产，却处处充满着投资陷阱。有时侯，你以为挖到了一座金矿，而大多数时侯，你却不得不给自己背上一座大山。

实体经济走弱，传统生意效益日益低下。君不见到处新开商业区的商业街门可罗雀？到处沿街商铺贴出的旺铺转让公告？君不见80%的个体工商户都是在替税务和房东打工？一件商品的价格， 80%都是流通环节产生的成本费用，你起早贪黑，辛辛苦苦，以为要看到钱了，到最后却发现那点小钱根本填不满什么工商啊、税务啊、城管啊、卫监啊等衙门的胃口，还有房东不断上涨的房租，一个个就像索命鬼一样。商铺的高租金必然被商家转移到商品中去，但消费者不是傻瓜，会货比三家，因此消费者越来越精明，钱越来越难赚。加上这年头电子商务的火爆对实体店带来强大的冲击，使得实体店越来越难以为继。更不用说那些没有特色和商业吸引力的商业街区了。

因此商铺就得卖高价，这成了开发商的强盗逻辑。一般在城市的开发新区，开发商会无限放大一个区域或板块的未来发展潜力和价值，然后也会无限挤压价格和利润空间，其实单从价格来看，大多数商铺未来5年的升值空间基本早被开发商榨取殆尽，也就是说，很多时侯，商铺投资者，不过是当了开发商的冤大头。