地产商：断腕求生亦或等待奇迹？

文/赖瀚林 

2008年成都春季房交会上，就感觉开发商有点卖吼货的味道了。狂打折、狂降价、狂送礼……急红了眼的开发商们，以各种奇招怪招的优惠折扣百般讨好购房者。搞的很多本来想在房交会期间淘相因的购房者更不敢下单了，因为几乎每个楼盘都在搞降价促销，看花了眼的购房们者们，不知选哪个楼盘，挑哪套房源更合适了。接下来就是我们所看到的房地产市场的怪圈现象，房价越降，消费者越不敢下单。总觉得房价还没降到底，总觉得还要等一等再看看。这是市场普遍的心态。问题是消费者可以选择再等等看，可是开发商们却等不起了。这就是现在很多开发商面临的资金链危机。

实际上早在2007年年底，深圳中天置业老板卷款潜逃与创辉租售的一夜间关门倒闭就给行业亮出了资金链危机的信号。最近网上盛传成都本土某知名地产公司已陷入严重的资金链危机，然后弄得某地产公司紧张得很，赶紧出来避谣，不外乎公司运转顺便、资金链健康稳定云云。对于很多地产投资商而言，资金链危机现在仅仅是冰山一角而已。实际上很多中小开发商现在已濒临生死边缘了。

五一前成都某房产公司在成都掀起了一场“八级地震”，在主流媒体上花四个整版广告宣布一件事：其旗下的产品房价直降1000元！并对前期业主实行全额补差价方式。这表明开发商将以前那块羞羞答答的欲掩琵琶半遮面的手帕直接拉下来了。一下子舆论大哗。业界惊呼：房地产价格已经直逼成本价了，地产商们最难熬的时刻来了。

因此2007年由于房地产商们对未来房价利润空间的过度透支，导致房市再次勃起乏力，市场进入痛苦的调整期是必然。由于中国的房地产商们的资金来源75%左右都依赖于银行抵押贷款。在市场唱多的时侯，迅速回笼资金不是件难事，房地产行业空手套白狼的案例太多了。但是在销售回款放慢，银行贷款缩紧，上市阻力加大的情况下，开发商的首要任务就是保护资金链，保护现金流。在市场萧条时期，开发商是否对自己开发商的项目实行降价促销，完全取决于开发商的现金流要求。要保证充足的现金流，就必须多卖房子（不管是贵卖还是贱卖），而不是像2007年那样捂盘惜售。在国家宏观政策调控下，大部分投机和纯投资性需求已被剔除出市场，而有限的刚性需求客户市场就必然成为众多开发商抢夺的孤岛。那么在这一市场环境下，大幅度的让利销售与优惠折扣都是可取的，这其实有点类似于动物世界里的断腕求生。如壁虎在遇到劲敌时，一般会断然咬掉自己的尾巴以求逃生。现在开发商们就是猛蛇嘴边的壁虎，是断腕求生还是等待奇迹？都是一个非常严峻的问题。否则在资本为王，现金为王时代，你一不小就会倒在了血泊中。

2008年，人民币升值与物价快速上涨的压力依然存在，流动性依然过剩，中国整体经济环境不容乐观，因此抑制通膨与和谐民生是今年宏观调控的主要基调。2008年全球性的“粮荒”已经给中国敲响了警钟，同时农产品价格快速上涨，必然促使中央坚持保持耕地的政策，死守18亿耕地红线，加大对地方城市土地开发的监管。由于房地产开发的土地将日趋紧张，而城市商品房的需求旺盛，供需矛盾是始终存在的。所以，如何利用存量土地，如何加强旧城改造，是今后房地产业主要面临的问题。因此2008年房地产市场调控的焦点仍将是供需矛盾，在有限的市场供应下，将仍然以调控需求为主。

潘石屹最近在其博客上提出：未来100天（此刻正是奥运如火如荼的时侯）将是很多房地产企业发生剧变的100天，房地产企业所面临的金融环境将会非常困难；媒体将其称之为“百日剧变论”，引起业界不小的争议。因此开发商们想要断腕求生，就得保住现金流，而在现金为王的游戏规则面前，大部分中小开发商就不得不被迫割肉。在贷款难、销售难、融资难、还款难的境况下，资金链危机将是开发商们无法逃遁的一道门坎，因此死掉一大批，不是很奇怪的事情。对开发商来说，现金流比利润率更重要，因此不排除一些中小开发商在断腕求生时悲壮割肉，大幅降价。

受资金链危机影响，开发商们在拿地时将变得更加谨慎，不会轻易拿地，并将影响到一些大开发商的发展战略。现金流是开发商的命脉，没有充足的资金实力就没有机会和能力获得土地资源。2007年那些高价拿地的开发商们，2008年将会付出不小的代价。因此在资金链全面紧张的当下，是选择将储量土地开发还是快速变现，是摆在地产商们面前的一道选择题。如果不自己开发，就要么选择股权转让或联合开发或主动放弃，最坏的结果就是被政府收回。

从长期来看，这是房地产行业必须经历的阵痛期，2008年宏观调控仍将继续，金融政策带来的银根紧缩仍然持续，客观上市场购买需求很大，但整体经济环境的不容乐观使市场购买力无法回归，期待后市发力还需有责任的开发商们带头培育。