成都国际高端写字楼发展趋势研讨论坛

                      

主办单位：新浪网成都房产频道

成都星彦地产顾问公司

协办单位：高力国际

时    间：2008年4月29日下午2点

地    点：航空路6号丰德国际广场C栋2楼

主 持 人：韩冰（原力宝大厦营销总监）

          赖瀚林（星彦地产代理事业部总经理）

媒体支持：华西都市报

 

论坛地点：4月29号（周二）下午2点，丰德国际广场C栋2楼

参会单位：

市房管局领导、市商务局领导、高端写字楼宇开发商、资深代理机构、主流媒体

 

目前与会人员（排名不分先后）:

市房管局发展研究中心主任：吴昌宁

市商务局外资处：曾钦蓉  处长

星彦地产：张猛（总经理）

新浪房产网：中晶  （总经理）

高力国际：蔡孟颐 （总经理）

成都花样年：刘宗保（总经理）（喜年广场）

新加坡仁恒置地：黄中兴（总经理）（仁恒置地广场）

四川航天科技大厦有限公司：李平（总经理）（航天科技大厦）

岷江新希望：曾德浩（总经理）姜孟军 （营销总监） （商鼎国际、新希望国际商务大厦）

中航阳光地产：李莉平（副总经理）

中信光达：常颖（总经理）  张令惠（策划部经理）

中海地产：杨鸥（成都公司董事、商业管理部经理）

          张炜    商业管理部助理经理

凯德置地：杨炯

首座--鑫达房产 总经理 向志信

新鸿基：戴勇（副总经理）

成都德丰投资管理公司：副董事长: 刘总

副总经理: 刘安生

营销部: 杨平

远鸿地产：高泠（营销总监）

新锦江：谢闯

国嘉地产：李乐（营销策划部经理）

NAI新巢地产：蒋鹏（总经理）

中环广场：成都华商房屋开发有限公司 郑雅文(女士) 营运总监

榕信达置业：营销总监：刘青

德腾置业：副总裁  杨彬  副总经理  田和川

祥普实业：总经理  陈刚 

写字楼租赁网  张涛经理

红星国际：胡钧（总经理） 冯珏（推广总监）

世家机构：郭漫舸（总经理）

仲量联行：吴永乐（总监）

第一太平戴维斯：胡总（总经理）

成都鑫翔营销代理公司  李新张总经理

九龙仓：

……

论坛背景：

2007年成都的写字楼供应在65 万平方米左右，与2006年相比，增长超过30%。成交量的增幅同样明显。目前成都市场上甲级写字楼的空置率仅为30%。这一数据也很好地说明了当前市场的健康程度。据统计，成都现有甲级写字楼的体量达到了32万平方米，在未来三年，供应体量仍将持续增长。在成都经济高速发展的大背景下，预计到2010年，成都甲级写字楼总量将达到100万平方米左右。

 

进入2008年，成都高端写字楼如雨后春笋地冒了出来，高度是高端写字楼的亮点之一，如在建的190米的喜年广场(成都首个超高层国级顶级写字楼)，新鸿基280米的国际金融中心的双子塔。东大街沿线和城南新城集中了大量的写字楼项目，据统计数量达20余个，如国际金融中心、中信广场、航空航天大厦、仁恒广场、喜年广场、中信大厦、摩根中心、中环大厦等。可以预见，2008-2010年，是成都的写字楼井喷年。

 

近期，由市商务局牵头、戴德梁行、仲量联行、高力国际、第一太平戴维斯、高纬环球等六大行全球化跨国房地产服务商成都分部联合制定的《成都商务写字楼等级指导标准》新鲜出炉。以后成都的商务写字楼以自愿为原则可按指导标准，分为顶级、甲级和乙级三个级别。市商务局相关负责人称，希望通过此举提高成都写字楼品质，改善商务服务环境，吸引国内外金融机构和大公司落户成都，这是否也意味着2008年高端写字楼将会成为成都楼市的主角？看似暗藏商机的写字楼物业能否引领成都楼市走出迷局？目前成都市场最需要哪种写字楼？

 

讨论话题：

1、关于市场

Ø 根据成都市锦江区政府的规划，东大街定位为中央金融商务区，即CFD，将大力发展中央金融产业商务区，打造成“中国西部的华尔街” ，形成银行、保险、证券、基金、风险投资、信托、典当等多元化的金融组织体系和资本结构；并配套发展高档酒店、高端精品店、高品质休闲场所、特色餐饮等。按照规划，力争3年初具规模，5年基本建成，使东大街成为中西部地区机构最多、品种最全、环境最优的中央金融产业聚集区。 那么“中国西部华尔街”定位对东大街发展有何影响？东大街沿线又会对成都CBD和高端商务产生什么样的影响呢？

 

Ø 国际城南的天府新城城市建设将定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”五种“风味”。国际南城是以天府软件园为产业发展的核心新城CBD区。天府软件园是天府软件产业核心园区，二期规划总建筑面积为50万平方米，三期总面积20万平方米也将于2009年动工。目前该区域入驻企业包括世界500强埃森哲、IBM、SAP、迪易通、金山、华为等软件企业。根据规划，成都高新区被定位为“城市新中心，现代化新城区”，新城南将创建世界一流高科技园区。中信、中环、新希望等十余个项目，因此成都的世纪会展中心一带将很有可能成为新CBD区域，那么国际南城CBD对成都老CBD区有什么影响？

 

Ø 作为天府新城“商务城南”的金融载体——成都金融后台服务中心已正式扩容，以往1000—1500亩的载体平台将再扩大一倍“体量”，总规模增加到3000亩。金融后台是典型的软件及服务外包产业，金融后台服务中心第一步将锁定为国内银行、保险、证券提供服务。目前，建行、工行、农行、招行、太平洋保险、平安保险、泰康人寿、国华保险、阳光保险、天平保险、易方达基金公司11家金融机构签约落户后台服务中心，力争在今年内全部启动建设。预计今后2—3年内，金融后台服务中心将建成一个投资超过100亿元、从业人员超过10万人的中国西部最大的金融后台服务产业园。那么这个“成都金融后台服务中心”与东大街“中国西部华尔街、中央金融商务区”的定位有没有矛盾？对东大街中央金融商务区定位会造成什么样的影响？

 

Ø 2008年成都甲级写字楼市场放量较大，如此巨大的高端写字楼的供应量，市场能否消化？对高端写字楼物业的租金水平是否会有影响？

 

2、关于产品

Ø 业界传言成都无真正的高端写字楼，用什么标准来评判是不是高端写字楼？

Ø 新经济形式下，写字楼的开发越来越追求科技与合理，实用的结合，高品质的写字楼，都会提到5A智能化。那么所谓的5A智能究竟有多少实用？是不是硬件配置越高端越好？其二高端写字楼项目如何在项目中体现生态、环保和节能？

Ø 在空间形态上，成都写字楼市场中既有大公司喜爱的平层、开敞的办公空间模式；也有创意类公司钟爱的LOFT、跃层办公空间模式等。在产品设计上，如何满足不同客户的消费需求？

 

3、关于营销

Ø在办公物业的概念创新上，北京万通中心提出“让办公成为享受”，国瑞大厦提出“无时差办公”；成都中信大厦将引入“即时办公室概念”等。这些概念的提出是否代表写字楼市场细分渐成一种趋势？

 

Ø进入2005年以来，海外基金频频出手投资北京写字楼，美林集团以3000万美元注资银泰中心，摩根士丹利4亿人民币购买了富力双子座B座等。这是否意味着高端写字楼项目应该去寻求“外资”市场机遇？写字楼在营销手法应如何进行创新？

 

4、关于客户购买因素

Ø 随着成都经济的高度发展，吸引了越来越多的跨国企业来蓉，成都成为世界500强企业最多的二级城市。跨国企业或大型企业在选择购买或租用物业时的考虑因素？

 

Ø对写字楼消费者来说，选择使用或投资写字楼物业的关键是要准确判断写字楼的价值和品质。那么，消费者应该从哪些方面去评判写字楼的价值呢？

 

Ø 写字楼在整买整卖过程中的主要问题分析？

 

5、关于未来趋势

Ø08年后成都高端写字楼市场的走势

 

论坛流程安排：

2008年4月29日
签到	14:00	参会人员到场
开幕	14:30	主持人宣布会议开幕
	14:30-14:40	主持人介绍主要嘉宾和论坛的流程设置
	14:40-15:00	新浪房产中总、星彦地产张总
论坛开始	15:00-15:20	房管局发展研究中心吴昌宁主任演讲
	15:20-15:40	国际写字楼发展趋势（高力国际总经理蔡孟颐主讲）
	15:40-16:00	成都高端写字楼发展现状（第一太平戴维斯）
	16:00-17:00	话题讨论:现状分析/发展趋势/外资比例、写字楼投资分析
结束	17:20	会议结束合影留念。

 

论坛以专题演讲和讨论为主，增强互动性。

咨询电话：028—87634915（新浪成都房产频道） 028—86200200（星彦地产）