冷冬来临，房市会阳痿吗？

文/赖瀚林

真的冬至了，气候似乎越来越冷。走在寒冷的大街上，大家都会想到去喝碗羊肉汤滋补一下，暖暖身子骨。可是进入冷冬的楼市呢？有没有滋补楼市的羊肉汤？

7、8月份的时侯，中国的房价就像芙蓉姐姐的大肉胸一样，雪白丰满，霸气逼人，看着就让人着急，不看更让人着急。过去是一年一个价，后来是几个月一个价，到2007年6月后是一天一个价，高涨的房价不断挑逗民众的欲望，疯狂得让每个人都心惊肉跳，欲罢不能。开发商举手投足之间，让整个社会为之神魂颠倒。但927房贷新政之后，整个中国房地产市场就“跌”声一片，房市步入冷冬。7、8月份全国70多个大中城市老百姓排队疯狂抢购房子的现象已成昔日黄花，在许多开发商脑海里形成了挥之不去的美好回忆。

进入10月份以来，广州、深圳、北京等全国一线城市房价节节败退。部分城市房价更是发生“雪崩”。在众多调控手段失效之后，大家终于看到了决策层给楼市的一记响亮耳光。如果说9月27日出台的第二套房信贷政策推动了众多购房者对房市观望情绪的话，那么12月5日央行再次确定“第二套房”认定以家庭为单位的政策，更是让持币观望者看到了房价下跌的强烈心理预期，特别是12月10日与12月20日的再次加息，表明信贷从严信号越来越强烈，特别是对投资群体，震慑威严，打击够狠。正是在这种背景下，许多开发商终于感觉到了这个冬天里的丝丝寒意。对于开发商而言，最可怕的是，这种喊跌的心理预期像传染病一样，一旦迅速在整个社会蔓延开来，将有如决之水堤不可收拾。

从11月与12月成都商品房交易情况来看，成都五城区商品房放量在增加，但销售趋缓，成交一路下滑。二手房市场更是秋风扫落叶，11月份成都二手房成交量创9年来首次大幅下滑，数据表明纯投资性需求下降了60%。在刚刚落幕的成都首届二手房交易会上，人山人海的表面繁荣与可怜的成交量成了鲜明反差，看的人多，下单的人少，成都二手房中介大部分举步维艰。

那么房地产市场的冬天是不是真的来临了呢？是不是真的像一些开发商大佬们高调论述的那样楼市进入了拐点呢？还有房价，还会不会坚挺下去？亦或是阳痿？搞清楚这个问题，我们有必要来看清楚当前的状况。

房贷新政后，当深圳、广州、北京等一线城市的房价大面积的雪崩时，这似乎给民众起到了一种强烈的心理暗示作用，就是房价还会跌，一旦这种心理预期形成，楼市的羊群效应立马显现，于是全国众多大中城市的普通商品房交易量大量萎缩也就不足为怪。但是民众为什么会持币观望？ 中国房地产市场从来不是一个孤立的行业，对中国社会的整体经济发展影响深远，同时房地产又是一个极度耗费资源的行业，如土地、钢材、水泥、建材等等，近几年房地产业过度膨胀，对资源的消耗达到了疯狂的地步，房价高涨的背后，是农民不断失地、钢材暴涨、水泥短缺，在此前提下，发生在2007年上半年的物价飞涨就不能看作是一件孤立的事件，与房地产行业其实有着千丝万缕的联系。凭什么只准地价涨、房价涨，物价就不能上涨？针对通货膨胀的恐慌，中央在物价治理上不遗余力，立杆见效，可是在房价问题上一直比较暖昧，降还是不降？这都是一个问题！在物价不断上涨的状态下，社会民众的工资并没有上涨，或者这种上涨的幅度严重落后于房价上涨的幅度，因此在不断高涨房价面前，社会民众的剩余购买力不是提高了而是降低了。

在严峻的经济形势下，用来购房的需求不断受到挤压了，而且在提高首付与利率的情况下，购房的成本已经大大增加，所以不论是投资者还自住者，面对房子问题时都会更加冷静。因此期待房价下跌已经成为社会大众潜意思里达成的一种利益共识，这就是为什么民众会持币观望的真实原因。但是还有一点被我们所忽视了，物价的不断上涨，给社会民众带来的不仅仅是房子买不起了，而是对社会的担忧与将来生存的危机感使然，这也就可以很好的解释为什么11月份银行里面的储蓄存款会大幅增长的原因了。

从表面上看，中国局部地区的房价走跌，成交量也呈下滑趋势，但从实际效果上看，并未真正出现大众所期望的房价全面下跌的局面，有些城市房价不降反升。实际上，在系列从严的调控政策面前，依然坚挺的房价已经表明了未来的态度。有人会问，怎么理解广州、深圳等一线城市的房价下跌？全国工商联住宅产业商会会长聂梅生对此直言，“如果继续收紧地根和银根，对于房地产企业的确是一个考验，交易量是最直接的反映。但在政策整体调控下，不排除某些区域房价出现下降的可能性”。不可否认，在中央实施紧缩性货币政策后，投资性购房需求大大抑制，从而缓解了供需矛盾，购买力下降，成交量下滑。但是如果把房地产放到中国整个经济环境中去考量，我们会发现房地产真的是系一发而动全身，国计民生，经济危机，通货膨胀，国际安全等等，因此在此背景下，中国房地产的根本问题不是讨论房价要不要降的问题，而是如何控制房价涨幅的问题；如果一谈到调控就期待房价下跌这显然是对中央宏观调控政策的误读与误解。

从长期来看，土地正在越来越变得稀有，城市不断的极速向外扩张，以及城乡一体建设每年都将上百万的农民推向城市，这样产生的大量的刚性购房需求，不断的推动着未来房价继续走高。因此决策层的调控不应该老是盯在房价上，而应该关注城乡一体化建设，控制过度增长的城市化进程。但是房价会不会因此而下跌呢？在2007年我们所看到的楼市疯狂，从某种程度上是过度透支了2008年的房地产市场利润增长预期。

前不久在一次业内的论坛上，我曾谈到过，6月份至9月份的“房疯”，实则是房地产市场“纵欲过度”,因为房价过度透支了未来利润，好比一位新郎，在新婚之夜因为贪恋美色而纵欲过度，结果透支了精力（利润），导致身体疲软，再也无法“雄起”，因此在这种情况下，他必须静心调养，让身体进入调整期，否则还纵欲的话中国房市就会一命呜呼。

王石认为，如果房价涨到连中产阶层都感到吃力的时侯，这个房市就要值得警惕了，因为这个市场可能要出问题，所以在现在疯涨的情况下，进行有效抑制是非常有必要的。自9月27日以来的系列房贷新政调控的目的就是如何让中国楼市“软着陆”，因此在一系列不可预见的政策连续出台时，市场都会有一个观望与博弈的过程，由于房市牵一发而动全身，反应的周期会较长，因此我们有理由相信，2008年中国房价可能会进入一个较长的调整期。

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