限价房：戴着铁链跳舞还是画饼充饥？

文/赖瀚林

前几日，在某房地产论坛上，笔者同几位本土房地产公司老总聊到“限价房”话题，不想几位元老总情绪激动，差点没骂娘，对迟迟未决的限价房政策都表现出不屑一顾的神情：“这是典型的行政干预市场，根本就是屁股指挥脑袋，不符合市场经济规律嘛，你说杂个限制房价？开发商不可能不赚钱，地方上不可能不要财政。搞不好限价房不仅不能限价，反而成为抬升房价的又一罪魁祸手，或者干脆变成经济适用房。”这种消极抵制情绪，也许代表了目前开发商对限价房政策的普遍心态。

虽然在 5月29日国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“国六条配套细则”) 第六条中强调：“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”并提出了优先“保证中低价位、中小套型普通商品住房用地”的供地方针，但这个被全国广大中低收入家庭和媒体强烈关注的“限价房”政策从一开始就有点像雾里看花，欲掩琵琶半遮面。按照惯例，在“国六条配套细则”出台后，作为配套实施细则的“限价房的建设与销售管理办法”也应随之出台，但五个月过去了，仍然不见动静，有开发商指出，这是典型的政策难产。限价房提法出台后，许多中低收入家庭似乎又看到了一丝曙光，但在长久的等待中这点希望也在一点一点的烟灭。

从一开始，“限价房”的提法就遭遇了社会各界和媒体的质疑。就目前现实情况，这种质疑不是没有道理的。从政策层面来看，造老百姓买得起的房子是构建和谐社会的核心内容之一，因此为了保证大多数人民群众的住房需求，提高保障类供房的比例以拉近房价与支付能力的差距，这是以住房结构调整为核心的新一轮房地产宏观调控政策的目标，从这点出发，限地价、限房价不失为中央政策的又一创新之举。但由于缺乏坚实的市场基础与政策依据，遭遇执行层面的重重困难，对处于观望中的人民群众而言，这一切看来总显得有点画饼充饥的味道。

首先概念界定模糊，市场操作困难，有可能走入经济适用房的死胡同。

由于限价房与经济适用房、中低价位商品房在概念界定上较为模糊，因此确定限价房的购买主体就成为一个难题。在住房保障体系中，有面向低收入者的廉租房，有面向中低收入者的经济适用房，而限价房面向谁？如果从购房者的经济水平来考察，那么标准如何划分？如果以户口作为划分标准，那么对非户口的人群岂不是不公平？怎样区别限价房与经济适用房？如近日武汉出现的以“限房价、限房型、限工期、限对象”为条件的 “四限”地块均针对拆迁安置这一特定群体。很显然，限价房政策不可能针对所有的新建商品房，这样必然导致中央和地方政府在市场操作上陷入技术困境。我想这也是配套实施细则迟迟不能出台的原因吧。

其次可能会遭遇地方政府的消极抵制，这是来自执行层面最大的阻力。

由于中央的宏观政策在各地政府的具体执行中遭遇各种各样的消解与抵制，使得中央政策如一纸空文，这一点仅从“新老国八条”的执行力度就可管中窥豹略知一二了。这就是自2004年8.31大限以来，国家宏观调控政策出台后呈现的一种怪现象。打压政策出台了一大堆，君不见房价依旧涨，人心仍湟湟。当观望变得非常无聊时，老百姓也懒得再看热闹。

不可否认，“限价房”政策在推广过程中遇到的最大阻力来自地方政府。有几个地方政府希望本地房价下跌？由于房地产经济与城市GDP的关系太过密切，房价成了拉动地方经济的高速引擎，你说地方愿意用中低价商品房来平抑房价吗？其中最根本的原因，主要还是经济利益的关系。土地拍卖现在变成了地方财政收入的主要渠道甚至是地方金库，所以你不可能指望地方政府会低价拍卖土地，他们会说我们要城市建设呀，我们要GDP呀；根据限价房政策，地方政府在土地招投标过程中就已将房价一并约定，开发商在竞地过程中也要对房价作出承诺，这样一来，不仅地方不能保证土地拍卖价值的最大化，开发商也不能保证开发利润的最大化，消极抵制于是就产生了。因此尽管中央反复强调地方政府责任所在并将政策执行力度与政绩挂钩，但一些地方政府的不作为和执行消解，极有可能使得“限价房”走样。

另外，限价房不仅不能有效遏制房价，反而会成为抬高区域房价的罪魁祸手。

根据九部委规定，“各级市政府需要编制年度用地计划，保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。”因此一些地方政府为了达到这一70%的目标一般会采取将两限两竞的供地选在城郊，因为城郊一则地价较便宜，二则房价相对主城区要低得多，而政府设定的“限价”一般会比现实的区域价格高出许多，这样一来，必然诱导开发商向最高“限价”靠近，所以与其说是“限价”还不如说是“抬价”更准确。前段时间广州的限价房用地就是因为所限房价竟高出区域市场均价1000元而倍受置疑，在全国引起轩然大波。成本与定价是限价房的核心矛盾，因此地方政府与开发商对限价房选址与定价都相当敏感，高于市场价，就没有人去竞买，低于市场价，就会引起价格混乱。因此到最后，限价房很有可能成为抬高区域房价的罪魁祸手。

第四，由于利润摊薄，限价房在建设过程中可能遭遇偷工减料，导致新豆腐渣工程。

很显然，“限价房”政策直接撬动了开发商高利润率的“奶酪”。限房价政策一旦真正贯彻落实，多数房地产开发项目的利润率必将下降，开发商的销售利润也必然会被摊薄。开发商本质是商人，没有钱赚的生意他会做？因此堤外损失堤内补，在政府限地价、限房价与利润摊薄的前提下，开发商必然会找其它渠道来弥补利润的损失，比如加大容积率，并尽可能降低成本，以致于偷工减料。如果地方政府缺乏严厉监管措施必将导致限价房质量严重下降，出现粗制滥造现象。由于政府对住宅质量的监管从来就缺乏一个严格的质量标准来进行规范，因此一旦监管缺位必然会导致大量的新豆腐渣工程，这决不是危言耸听。

第五，典型的政府价格管制行为，既违反了市场经济规律，更可能滋生新的腐败。

房价从来都是遵照市场发展的自然规律，而不是人为的限制，那是计划经济时代的事。因此“限价房”这一概念让人听起来总觉得别扭，首先它违反了市场经济规则。如果在一个市场已形成的高房价区域建低价房，必然引来市场混乱，这是以行政力量干预市场价格的管制行为，已经超出了宏观调控范围，有干涉企业的商品定价之嫌。

易宪容称，只要有政府管制的地方，就会有暴利存在，因为管制为政府设定了新的权力，也为某些官员创造了权力“寻租”的机会，必然滋生新的地方腐败。政府通过对市场准入的管制，可能获取超额利润，如土地拍卖、土地规划、项目审批、项目监管、住房分配指标等要素。最后管制的结果必然造成“限价房”短缺、豆腐渣工程、以及新的社会不公平等问题。在这种情况下，你能说房地产有没有暴利？

在笔者看来，限房价政策不仅不能有效地解决现实房价问题与住房结构失衡的矛盾，反而会使住房问题复杂化，并且带来一系列社会问题。毫无疑问，如果没有及时的政策导向以及地方政府的强力支持下，“限价房”政策要真正解决中低收入家庭的购房需求，仍有很长的一段路要走。