此前，我从未看过一家纯做商业地产，现在总算碰到了，太古地产，刚从太古公司里拆分出来的，90%的营业收入来自零售和写字楼的租金。为啥会关注它，是因为去广州时远远看到它的一个超高端项目太古汇，可惜没进去看过啊。单看10年至07年净资产收益率分别为18%、14%、3.2%、20%，感觉还不错啊，2000亿的资产，所有者权益大概是1500亿，负债也不算厉害，净利润10年在260亿，而且重要的是市盈率才3.9倍、市净率才0.64倍，市值一千亿。其实稍微扫了下长达800页得招股书，发现原来上当了。

    香港的商业地产的财务报表比较奇特。近1800亿的持有物业资产怎么来的呢，原来都是评估来的，并不是成本入账，是按租金资本化评估来的。其中香港的太古广场项目就评了800多亿，广州的太古汇投资成本大概是60多亿，评估值为90多亿。资产都是重置的，难怪市值低过净资产呢。不过它的写字楼、零售地产出租率都挺高的近乎100%，毛利率大概是70%。10年租金收入才80多亿，净利润怎么做到260亿呢，过去几年也是这个现象，怎么回事呢？奥秘就出在投资物业公平值变动，10年就有200亿，我的理解是升值的地产，升值部分就计入利润。08年金融危机，地产没有升值，这部分占比就很小，所以说08年净资产收益率3.2%就反应了租金所带来的盈利能力，我估计了下这几年只算租金大概也就是4%的净资产收益率，还是在运用财务杠杠的情况下。租金大概每年能增长5%，如果按现在60亿净的租金收入算，1000亿市值大概相当于16倍市盈率，收益率在6%左右，股价并不算便宜。当然要说完全不考虑地产升值，也不准确。地产有点债券和股票结合的意味。个人认为现价是比较合理的。

   看来商业地产因为高投入，回报期长，升值前景难以评估，也不是很赚钱的。万科的王石、郁亮并没骗咱。