私募REITs和公募REITs

　　（一）什么是私募基金2000年年末召开的中国投资基金立法国际研讨会上，有关“向特定对象募集的基金”的立法问题进行了热烈的讨论，自此以来，私募基金一度成为热门话题。然而，无论是积极的鼓动者，还是跃跃欲试的经营者，对私募基金似乎都有自己的理解。而一些权威人士的说法也相去甚远：有的将目前形式多样的代客理财都视为私募基金，说已累积数千亿元资金，如夏斌的《中国“私募基金”报告》；有的说目前我国根本还没有私募基金，如北京大学金融与证券研究中心主任。《投资基金法）起草工作小组副组长曹凤岐就认为我国目前不存在真正意义上的“私募基金”，只能算是一 种“代客理财”。监管部门对此持极为审慎的态度。这种强烈反差使私募基金给人以雾里看花的感觉。尽管如此，私募基金毕竟不是雾中之花，作为一种新生事物，它在我国的产生和发展已有数年时间，只是由于没有合法身份，只能存在于灰色地带，人们对它不太了解。

　　其实，私募基金作为一种投资理财工具，在国外已有很长的发展历史。私募基金相对公募基金而言，是一种重要的非公募资产管理形式，起源于传统的私人银行业务，是市场经济向较高层次发展的必然产物。它是通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集而设立的投资基金，它与公募基金的最大区别，在于募集方式的不同，基金管理者或基金发起人利用自己的信息优势和人才优势，向特定具有一定规模的机构投资者或自然人筹集资金，用于证券市场或实业投资获取收益，并根据确定好的原则进行利益分配和风险分担。它的销售和赎回都是基金管理人通过私下与投资者协商进行的，又可称为向特定对象募集的基金。我国的私募基金基本上有两种：一.是基于签订投资合同的契约型集合投资基金；二.是基于共同出资人股成立股份公司的公司型集合投资基金。

　　（二）私募REITs基金的概念私募REITs是指以非公开方式向特定投资人募集REITs资金，并以房地产为投资对象的投资信托。在这种条件下，REITs发起人通过电话等方式，直接向一些机构投资者或富裕的个人推销REITs单位并募集资金。由于私募REITs对投资人的风险承受能力要求较高，其监管又相对宽松。所以，各国的法律法规都明确限定私募REITs持有人的最高人数（如100人或200人），限定投资人的资格要求，否则不得设立。私募REITs具有如下几个特点：

　　1.非公开性私募REITs的信托单位不是通过公开方式（如通过媒体披露信息）寻求投资人购买，而是通过私下方式寻找特定投资人并向其中有投资意向的投资人发售。

　　2.大额投资性私募REITs受REITs运作所需要的资金数量和投资人人数的制约，通常对每个投资人的最低投资数额有较高限制。

　　3.封闭性私募REITs通常有着明确的封闭期，在封闭期内，REITs持有人不得随意抽回资金本金，除非REITs持有人大会决定解散REITs。但REITs持有人可以通过私下转让REITs单位来收回投资本金。

　　4.非上市性私募REITs一般是非上市的，投资人可以通过REITs投资收益的分配获得回报，但不可能获得REITs单位上市的价差收益。

　　（三）公募REITs的概念公募REITs是指以公开发行方式向社会公众投资人募集信托资金，未完成资金募集任务，可通过各种媒体披露发行信息，投资人人数一般不受限制，每个投资人的最低投资数量一般也没有限定。与私募REITs相比，公募REITs有着如下特点：

　　1.公开性公募REITs是向社会公众募集信托资金，应遵守“公开。公平、公正”的原则，各种相关信息不仅必须公开披露，而且要及时、准确、完整。

　　2.可变现性公募REITs的投资人数众多，有不同的资金流动性要求，如不能有效解决投资本金的变现问题，将会严重限制投资人的人数和募集资金的数量，使REITs的设立遇到困难。公募REITs-般有着较强的可变现性质。在采取封闭式REITs方式的场合，公募REITs一般通过REITs单位上市的途径，来解决投资本金的变现问题。在采取开放式REITs方式的场合，公募REITs一般通过“赎回”方式解央投资本金的变现问题。

　　3.规范性公募REITs向社会公众投资人募集资金，在信息不对称的条件下，为了保障REITs持有人的权益，各国对公募REITs的发售。设立、运作。托管、变现解散等，都制定了详细严格的法律法规予以规范。

　　（四）私募基金与公募基金的比较根据以上定义，可以看出私募基金实质上是一种组织安排较为特殊的共同基金，打个形象的比方，它就像是“富人投资俱乐部”。相比之下，公募基金便是“大众投资俱乐部",由于私募基金的特殊组织结构，得以逃避现行法律的严格监管，从而衍生出与公募基金迥然不同的诸多特征。

　　1.筹资方式私募基金通过私下发行基金股份或基金受益单位来筹集资金。如在美国，共同基金和退休金等公募基金，一般是通过公开媒介做广告来招揽客户，而私募基金（如典型的对冲基金）则被规定不得利用任何传播媒体做广告宣传，其参加者主要是通过在上流社会获得的所谓“投资可靠消息”，或者直接认识某个基金管理者的形式加人。美国私募基金得以长盛不衰的最重要原因是信用程度高。基金管理人凭着多年经过印证的投资经验，以其在业内的品牌、信誉和投资理念，吸引到一批有雄厚资金的投资者，双方的合作基于信任和契约，很少出现道德风险。

　　2.杠杆交易私募基金可以投资金融衍生工具，以所运营的资产作抵押从事借贷活动，发挥杠杆交易的效应，而公募基金不可以使用杠杆交易。

　　3.筹资对象私募基金募集的只是少数特定的投资者，圈子小，门槛高。在美国，具有非常严格的规定：以个人名义参加，最近两年个人年收入至少在20万美元以上；以家庭名义参加，家庭近两年的收人至少在30万美元以上；以机构名义参加，其净资产至少在100万美元以上，且参与人数也有相应限制。公募基金则主要面向广大不确定的散户投资者。

　　4.投资要求私募基金投资者可以与基金发起人协商，共同确定基金的投资方向及目标，而不是由基金发起人单方面决定，这类私募基金更注重特定投资者的需求，而公募基金的投资者则没有这方面的特殊要求。

　　5.法律监管私募基金在信息披露和投资限制等方面都比较宽松，更主要地依靠委托人和管理人之间的契约来调整，而不像公募基金那样通过细致烦琐的法律条款来规制。

　　6.投资灵活性私募基金的投资者可以依据自身风险承受能力和收益预期的变化，来要求管理者调整投资组合，而公募基金却没有这种灵活性。

信息来源：小貔貅信托