以下内容为《房屋买卖合同纠纷 裁判思路与裁判规则》核心观点摘抄、归纳，属于最高院对房屋买卖纠纷司法实务问题看法精缩精华（省流精简），观点皆属于原作者，作者也结合最新法律、解释修改修订导致的观点变更进行了相应的修正，并做注释。此外，本精缩总结还结合其他最高院最新编撰材料，笔者也在其中予以注明。

五）、如何界定共有住房使用权的法律属性？

观点一，公有住房使用权系因房屋承租人与公房管理部门签订公房租赁合同而产生，故该使用权属于合同债权；

观点二，共有住房使用权人对房屋享有占有、使用、收益和处分（有限制）等各项权能，且该权利具有永续性和经济价值，故应当将其认定为用益物权；

观点三，公有住房使用权实质上具有用益物权的性质，但由于《民法典》没有将其规定为法定的物权种类之一，受物权法定原则的制约，在现阶段只能认为公有住房使用权是一种高度物权化得债权或也可以视为一种属性模糊的财产权。

法院采纳观点三。其与一般的因房屋租赁合同而取得的房屋使用权有巨大区别：

1、 公房使用具有存续具有永续性；

2、 公房使用权因其租金远低于市场租金水平，具有高度的价值性；

3、 公房使用权取得需要支付对价，遇征收时可以获得补偿；

4、 公有住房使用权可转化为完全所有权；

鉴于此，将公房使用权界定为一种高度物权化的特殊债权。

六）、如何认识已购经济适用房再次买卖效力？

观点一，此买卖合同无效。经适房不包括土地出让金，所以购房者对房屋处分权是有限制的；

观点二，此买卖合同有效。认定合同无效应当以法律、行政法规中效力性强制性规定为依据，而现行规范都属于管理性规定，不能作为认定合同无效的依据，且认定无效后引起一系列后果，在审判和执行上均存在困难。

法官采纳观点二。

比较好的地方规范，如北京高院的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》与北京政府的《关于已购经适房商事交易的有关通知》，规定了5年的禁售期，并补缴土地收益价款，合同有效。

七）、经济适用房指标转让纠纷中买卖合同的效力如何认定？

观点一，经济适用房指标转让合同无效。违反法律、法规，损害国家利益，且未国家审批。

观点二，经济适用房指标转让合同有效。债权转让属于合同一般权利。

法官采纳观点一。

经济适用房的购房指标更注重对购房人资格的限制，其性质更倾向于人身性。如对购买经济适用房者在年收入水平等方面都有限制，不具备购买资格即无权购买，对该类购房指标的转让无效。

八）、购买“房改房”纠纷（职工购房后被单位开除或其他原因离职，单位能否收回所售房产）如何处理？

观点一，“房改房”是房屋所有的单位为为其职工基于两大关系而给予的特定福利，具有强烈的身份属性，如果职工购房后离开单位，既已丧失取得此福利的资格，单位有权提出解除购房合同，收回房屋。

观点二，“房改房”确实属于单位基于劳动关系给予职工的福利，但也是职工在单位劳动取得相应报酬和补偿。此项福利待遇已经通过房改政策，双方签订房屋买卖合同，并实际履行，职工已成为“房改房”的合法所有人。在不存在约定或法定的解除条件下，单位无权解除合同，收回房屋。

法官认为，房改房售房属于特殊的房屋交易刑事，对于签订的购房约定书的效力，审判时应该具体情况具体分析：

1、 职工购买的价格区别决定着产权权属的区别；

2、 职工按照标准价购买的“房改房”是有限产权；按照成本价购买的“房改房”属于完全产权；

3、 职工按照标准价购买的“房改房”，其与用人单位在购房上属于按份共有关系，职工按照成本价购买的“房改房”享有完全产权，其他人不得随意干涉；

4、 职工按照房改房政策购房类似单位赠与职工购房福利，在支付福利后，一般不得随意撤销赠与；

5、 如双方签订的购房约定书合法有效，在职工服务期满前，房屋买卖合同尚未履行完毕的，单位可选择是否支持职工办理产权手续的要求，但同意办理产权手续，意味着单位通过行为改变购房之约定，附条件已由单位放弃。此情况下，单位无权再要求收回房屋；

6、 对于职工的服务期，法院要着重看服务期限与劳动者享受权利是否相一致。

购房约定书本身的效力，从签订合同时双方意思是否真实、自愿，合同内容是否违反法律和行政强制性规定等一般合同效力方面进行审核。