以下内容为《房屋买卖合同纠纷 裁判思路与裁判规则》核心观点摘抄、归纳，属于最高院对房屋买卖纠纷司法实务问题看法精缩精华（省流精简），观点皆属于原作者，作者也结合最新法律、解释修改修订导致的观点变更进行了相应的修正，并做注释。此外，本精缩总结还结合其他最高院最新编撰材料，笔者也在其中予以注明。

一）、农村房屋买卖的效力如何认定？

观点一，合同有效。

观点二，合同无效。

法院认为，合同不存在其他无效及可变更可撤销情况，即有效。

1、 只要农村私房买卖合同没有违反法律、行政法规的效力强制性规定，应当认定有效；

2、 保障农村房屋所有权的完整性，维护农村社会秩序；

3、 物权与债权的区分原则使然；

4、 合同无效轮主张的农村宅基地不得转让并无法律依据；

5、 法定租赁权制度为农村房屋买卖的合法性奠定理论基础；

二）、同一集体经济组织成员之间能否买卖农村房屋？

集体经济组织成员之间买卖农村房屋合法有效，具体理由：

1、 宪法和法律确认私人其所有的房屋享有所有权，依法的处分转让其权利；

2、 现行法律并不能禁止农村房屋买卖、转让，相反在多部法律和法规中规定了农村村民得买卖、转让其所有的房屋；

例，

1）、《土地管理法》第62条4款；

2）、《关于贯彻民事执行政策法律若干问题的意见》第60条；

3）、最高人民法院（1992）民他字第8号批复；

3、现行国家政策没有限制集体经济组织内成员之间买卖农村房屋；

4、地方性法规和章程肯定集体经济组织之间的农村房屋转让。

三）、不同一集体经济组织成员之间能否买卖农村房屋？

在司法实践中，法院对此尚未形成完全统一的法律见解，认定无效的主要依据《土地管理法》。法官认为，以宅基地使用权不能流转而认定不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖行为是值得商榷的；

1、（2022年最新，新修条文笔者进行修正，于此说明）《土地管理法》第六十四条，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

该法并未禁止农村房屋买卖和出租；

2、《土地管理法》第六十四条　集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。

该条加强土地用途管制，不调整宅基地使用权流转问题；

3、 禁止宅基地使用权流转不合理。禁止农村房屋买卖实质上侵犯房屋所有人的权利，影响财产价值的充分发挥。

4、 法定租赁权理论为农村房屋买卖的法学奠定了理论基础；

5、 除此以外，还有以下理由：

1）、宪法、法律和国家政策均没有限制农村异地购买农村房屋；

2）、外地村民固然不得在另外的集体经济组织申请宅基地使用权并建造房屋，但法律并没有限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权；

3）、允许不同经济组织成员之间购买当地农村房屋，对社会有利。

四）、城镇居民购买一般农村私有房屋的法律效力如何认定？

观点一，城镇居民购买农村房屋合同原则上是无效的；

观点二，应当赋予城镇居民购买农村房屋合同有效的效力；

法官采纳观点一，

国家三令五申禁止城镇居民购买农村房屋，具有极强的针对性，在法无明文的情况下，认定城镇居民到农村购房行为合法，不符合国家政策规定。所以，城镇居民购买农村房屋合同原则上是无效的，特殊情况下认定此类合同有效。