以下内容为《房屋买卖合同纠纷 裁判思路与裁判规则》核心观点摘抄、归纳，属于最高院对房屋买卖纠纷司法实务问题看法精缩精华（省流精简），观点皆属于原作者，作者也结合最新法律、解释修改修订导致的观点变更进行了相应的修正，并做注释。此外，本精缩总结还结合其他最高院最新编撰材料，笔者也在其中予以注明。

一）、因房产新政的限贷政策引发的纠纷如何处理？

观点一，属于买卖双方都无法预见的风险。

观点二，属于正常的商业风险，并不直接导致合同目的无法实现。

观点三，政策调整属于情势变更。

法院观点，

1、 贷款政策变动不属于不可抗力；

2、 贷款政策变动不属于情势变更；

3、 贷款政策变动不属于商业风险；

4、 贷款新政属于“不可归责于双方事由”的解除合同情况；

5、 买受人主张贷款利率变动较大增加其负担并要求解除合同的，一般不予支持；

二）、房产调控政策实施前订立的房屋买卖合同并未约定按贷款方式付款，或约定买受人如未能取得按揭贷款的则应在约定的期限内一次性付清全部房款的，买受人能否以新政实施为由，主张解除合同并免除民事责任？

不能，因为合同没有明确定为合同履行的唯一方式，调控政策后，买受人应以其他方式进行付款，而无权直接解约，免责。

三）、房产调控政策实施前订立的房屋买卖合同并约定按贷款方式付款，且买受人有证据证明因不能办理按揭贷款导致房屋买卖合同履行的，买受人能否以新政实施为由，主张解除合同并免除民事责任？

人民法院可以（笔者注，此为“可以”，而非“应该”，所以此为常规做法，有例外）支持当事人的请求，属于“不可归责与双方当事人事由”，赋予此种情况下的解约请求权并支持返还房款。

四）、因首付比例提高所产生的纠纷能否适用情势变更原则？

不适用情势变更。

其一，房屋买卖属于总价高，价格波动较大，买受人具有消费者特征，解除影响交易稳定；

其二，情势变更应该谨慎适用；

其三，审判对情势变更采取特别谨慎态度；

其四，买受人对此应该有所预估；

五）、因房产新政调控引起税费调整，当事人对调整税费的支付没有约定或约定不明的，应该如何处理？

1、 除非当事人协商一致的，增、减部分按照法律规定确定承担主体；

2、 当事人不得以税费调整或未约定或约定不明，要求解除合同。

六）、因房产新政中的限购、禁购政策引发的纠纷能否适用情势变更原则？

观点一，可以适用情况变更；

观点二，不能适用情况变更；

法院采纳观点二。

1、 订立合同时双方均符合当时政策要求，后出台限购禁购政策的，当事人因此受限，可解约，返还已支付房款、定金；

2、 订立合同时双方均符合当时政策要求，后出台限购禁购政策的，当事人因此受限，但是履行合同过程中有其他违约行为，不可再主张不可归因于双方事由解约不担违约责任，自行承担相应不利后果。

七）、买受人隐瞒或虚构事实签订房屋买卖合同，能否以限购、禁购等调控的实施为由从而认定相关房屋买卖合同无效？

不能直接认定为无效，属于可撤销、可变更的合同，卖方有权要求法院或仲裁变更合同。

笔者做注，其实只要买家完全履行出资义务，也可以要求变更合同。