以下内容为《房屋买卖合同纠纷 裁判思路与裁判规则》核心观点摘抄、归纳，属于最高院对房屋买卖纠纷司法实务问题看法精缩精华（省流精简），观点皆属于原作者，作者也结合最新法律、解释修改修订导致的观点变更进行了相应的修正，并做注释。此外，本精缩总结还结合其他最高院最新编撰材料，笔者也在其中予以注明。

一）、夫妻房产赠与合同在变更登记前能否撤销？

观点一，不能撤销。

《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条，【夫妻约定财产制】男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的,适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有法律约束力。

婚姻篇对于夫妻共同财产的约定优先于其他规范，所以夫妻间有关房产赠与无须经过物权变动无须经过物权变动手续，离婚时法院可以判决房产归受赠与方所有，对赠与房产一方主张撤销赠与合同的请求不予支持。

观点二，可以撤销。

《婚姻法司法解释三》第六条，【夫妻之间赠与房产的处理】婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。《民法典》第658条，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

倾向于观点二。

在协议离婚或诉讼离婚中，当事人为离婚达成“一揽子”协议，其中包括人身关系的解除和财产处理、子女抚养等内容，如果明确约定夫妻共有的房产或一方的房产归子女所有，其后拒不办理过户手续，能否要去撤销呢？

不宜撤销。即便赠与财产权利尚未转移，对离婚协议涉及的财产赠与，单方不能随意撤销。

二）、房屋登记在夫妻一方名下或第三人名下的产权如何认定？

观点一，登记在夫妻一方名下的房屋，只要是婚姻关系存续期间所取得的，就一律认定为夫妻共同财产，对登记在第三人名下的房屋，原则上以登记为准来确定房屋所有权人，但有证据证明夫妻共同财产，可以认定夫妻共同财产。

观点二，严格按照《民法典》物权篇规定，以产权登记来认定房屋所有人。

观点三，拒绝“一刀切”，区分处理：

其一，房屋登记在一方名下

婚姻关系存续期间存续购买的房屋，推定夫妻共有。如登记方主张房屋归其所有，需承担举证责任，证明该房屋系其个人出资所购，或符合《婚姻法解释三》第7条，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

其二，房屋登记在子女名下

该房屋一般视为子女个人财产，为保护未成年人权益，一般不能将该类房屋房屋视为家庭共同财产；

房屋权益，成年子女由子女自行处分，未成年子女由取得抚养权一方对房屋进行管理，带子女成年交还。另一方发现该方擅自处分房产等行为损害被监护子女权益，可向法院起诉要去变更抚养权。

其三，房产登记在夫妻一方父母的名下

1、如果房产证上的夫妻一方父母及该方夫妻承认房产是属于夫妻共同出资的，是夫妻共同财产，只是登记在老人的名下，那么，该房屋不应以房产证上的登记为准来认定房屋的权属，该房屋属于夫妻共同财产进行分割。

2、如老人曾向夫妻双方出具了借条，则该房屋不能作为夫妻共同财产进行分割。夫妻出资的钱款可以作为夫妻一方父母的借款，离婚时，另一方有权享有一半债权。

3、如果夫妻当时出资时与夫妻一方父母约定不明时，如何处理？不作为夫妻共同财产来处理。

另外·其中，没有约定，夫妻出资认定为赠与而非借款。

1、 房屋登记在其他家庭成员名下

房屋作为夫妻共同财产进行分割，前提是必须取得该家庭成员认可，即该成员认可该房屋为夫妻双共同出资。如果不认可，那么必须先析产对此进行确定。

采纳观点三。

三）、法定共有房屋的买卖如何处理？

有多种观点，均有一定道理。

买受人有权善意相信房屋登记，有权解除合同，主张违约责任。

注：现实中，大部分有经验的开发商或中介均要求签署未婚或配偶同意出售的书面文件。

四）、离婚案件中父母赠与房屋的归属该如何认定？

1、对婚前及婚内财产约定优先；

2、《婚姻法司法解释三》第十条，【离婚时一方婚前贷款所购不动产的处理】夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

1、 对于一方婚前签订购房合同支付首付款并在银行按揭贷款，婚后夫妻共同还贷的房屋，是婚前个人财产和婚后共同财产混合体。既要保护个人财产权益，也要照顾女方与子女权益，该判分割。

2、 只要是处于婚姻关系存续期间，及认定为夫妻共同财产还贷，无需区分还贷的来源于夫妻哪一方的收入。

3、 司法及时只是提供人民法院针对特殊不动产进行分割时的一个方法，因此在此表述上采用“可以”字样，该方法不绝对，不能机械地理解只能采取此一种方法分割房屋，而排出在特定情况下可以将房屋判归非产权登记方的可能。

例子，双方结婚时间较长，夫妻共同还贷的款项中所占比例远高于购房者支付的首付款比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款，则法院任可根据案件情况将房屋判归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。（笔者评析，现实的确很少发生，现实我国房价、物价水平增幅一般会使得后期还贷占工资比例逐步下降，最初的几千、近万每月还贷，十年后往往占工资比例会低很多）

例子，婚前购房一方的当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续还贷能力，另一方有能力，并愿意继续承担，法院看判房屋归另一方。（评析，也是极小概率事件。）

6、判决需要考虑房屋的增值，不能仅给付房款份额。