以下内容为《房屋买卖合同纠纷 裁判思路与裁判规则》核心观点摘抄、归纳，属于最高院对房屋买卖纠纷司法实务问题看法精缩精华（省流精简），观点皆属于原作者，作者也结合最新法律、解释修改修订导致的观点变更进行了相应的修正，并做注释。此外，本精缩总结还结合其他最高院最新编撰材料，笔者也在其中予以注明。

一）、已设有抵押的二手房买卖合同的效力如何认定？

观点一，已设有抵押的二手房买卖合同是无效的；

观点二，已设有抵押的二手房买卖合同是有效的。

采纳观点二。

房屋抵押权存续期限期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。

二）、设定抵押权的房屋买卖合同如何履行？

1、《房屋登记办法》2019已废止（此处笔者修订），房屋管理机关是否为买受人办理买受人办理房屋所有权转移登记手续没有明确规定，现实依然无法办理过户。但是无论过户，只要不涤除抵押，抵押权依然存在。

《中华人民共和国民法典》第四百零六条，【抵押财产的处分】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

合同目的无法实现的买受人有权解除合同的，并要求解除合同并要求赔偿；

买受人要求继续履行合同，法院应该向其释明，经释明坚持不变更诉请的，应驳回诉请。

如买受人依法行使涤除权的，法院应予以允许，并判决买受人直接代出卖人向抵押权人清偿债务消灭抵押权，再将该部分款项从未付房款中予以扣除，待抵押权消灭后再为买受人办理房屋转移登记手续。

三）、是否追及抵押权人进入诉讼？

抵押权人的意见在一审审理之初就应当予以合适的前提性问题；

如抵押权已履行合同大部分内容，人民法院依职权或当事人申请，可以依法征询抵押权人对于买卖合同的意见，必要时也可以通知其参加诉讼。

如果没有抵押权消灭的相关证明或抵押权人同意转让的相关证明，原则上以驳回当事人的诉讼请求为宜。

四）、未取得产权证书的二手房买卖合同效力如何认定？

观点一，未取得产权证书的二手房买卖合同效力待定；

观点二，未取得产权证书的二手房买卖合同无效；

观点三，未取得产权证书的二手房买卖合同有效；

采纳观点三。

《城市房地产管理法》属于行政管理性规范，并非效力性禁止规范，所以司法实践不能以此违反此规定为由确定房屋买卖没合同无效。

五）、对于将来可能去的所有权房屋买卖合同问题应该如何处理？

法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋取得所有权为由认定买卖合同无效；

尚未办理登记转让房屋的，不影响房屋买卖合同效力，买受人要求办理房屋所有权转移登记，经审查诉请应予以支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。

笔者点评：变相突破合同的相对性。记录个非书中案例。母女共有的房屋遇上动迁，分两套房屋。期初母放弃房屋给女儿，后母又主张房屋，母女双在人民司法达成调解协议，待动迁安置房过户到女儿后，女儿将房屋赠与给母亲。后女儿拖延不履行协议数年后，母亲起诉要求履行，最终判决动迁组（开发商）协助房屋过户到女儿名下，女儿再过户房屋到母亲名下。

六）、二手房买卖合同中房屋差价的损失应该如何赔偿？

作者罗列了三个司法实践观点，也没有明确任何倾向，但提出以下原则，

1、坚决打击卖房人的非法投机行为；2、切实保护买房人的合法守约利益；