案例来源：《最高人民法院公报》连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案

案情简介：

连某从谢某购买一套动迁房，房屋产权登记在谢某名下，谢某也有产证，但是也告知房屋实际被臧某一家占据。

站在连某角度，房产登记在谢某名下，产权证也是谢某名字，只要能完成过户，可通过法院把臧某一家请出自己购买的房屋。这个房屋交易具有可行性。法律上，房屋产权以登记为准，有产权自可基于产权要求房内臧某一家搬出，即便无法清房，还可以主张按月主张房屋占有使用费用。

后来，的确无法和平请臧某一家搬出房屋，连某起诉法院，要求基于自己的产权，让臧某一家搬走。

审理过程中，谢某的上家李某与臧某房屋买卖合同被法院判决无效。也就是说，谢某出售自己无权处分的房屋了。

那么，你认为房屋应该归连某呢还是归臧某一家呢？

结果：

1、 房屋不归连某，而是归臧某；

2、 由谢某向连某承担违约责任。

裁判摘要：节约时间的，可以看后文总结。

签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。

评析：

本案是一个值得警醒的案子，因为能够办理房屋产权登记，拿到房产证真不一定实际取得房屋产权。按照本案发展趋势，大概率房屋产权也需要恢复到臧某一家名下，连某只能向谢某主张退款。问题是这类有问题房产交易背后往往伴随着经济纠纷，连某能否顺利退到房款实在是个未知数。

本案再次明确有人居住的房屋风险很大，虽然大部分价格便宜，但这价格差是风险转化而来。有效的房屋买卖合同及房屋产权登记并不能保证一定取得房屋。

很多人都会问，这为何不构成善意取得？这也是确定房屋归属最为核心的问题

善意取得制度起源罗马“以手护手”，善意取得的对象必须是占有脱离物，案件中房屋自始至终脱离臧某的占有，连某作为正常人能够感知到这房屋的确存在争议，问题，并一定属于谢某。所以不符合善意取得要件。

总结一句话，购买他人占有房屋不符合善意取得要件，无法根据买卖合同取得房屋。

那么，究竟如何防止类似悲剧发生呢？

购买房屋最好选择产权（房产登记、产证）、占有合一的卖家。