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今天的话题是——关于房地产商的出路。

为什么讨论房地产商的出路？

首先，我认为，房地产业有困境，有困境的形势下，就必须思考出路，或者最优出路，或者较优出路。

当然，我承认，这个话题是一个争议话题。

目前，对房产行业的前景，存在两种观念。而这两种观点念，都有他的理由和逻辑，这似乎就形成了一种悖论。

一种观点认为：货币长期处于贬值趋势，它没有储值和保值的功能，在货币贬值的同时，相对其它的资产就会形成增值，包括房地产。房地产有储值和增值的功能。所以有部分炒房客坚持看好房产后市的行情，并且坚持持有手中的房产。

另一种观点：所有的商品价格由供求关系决定。房地产业已经出现产能过剩，并且，中国也已经出现人口衰退，按目前出生率，20年后，中国的人口总数将会减少至少4亿。在这种形势下，房产行情会进入下跌周期。

我个人认为：房价涨跌的背后就是人口的增减，一个人口净流入的城市，它的房价总体是上涨的，一个人口净流出的城市，它的房价一定不涨甚至会出现下跌。

如果货币贬值就一定会造成房价上涨，那么货币贬值是面对全国范围，那么全国范围的房价都应该上涨才对。为什么，黑龙江·鹤岗的房子会卖到，只有两万块钱一套？

其根本原因就是需求端萎缩。

所以，我个人支持，人口锐减会造成房价下跌的观点。

很多炒房客，对行情相当乐观，但是又有很多房地产公司“步履维艰”。如果房产行情未来持续向好，那么这些房产公司的困难是从哪里来的？

“恒大”的倒闭，就是个活生生的例子。

房地产公司绝大多数都是，高负债企业。在高负债的同时出现房价下跌，资产贬值，就容易出现资金链断裂。而资金链断裂是所有企业倒闭的根本原因。

而房地产公司的倒闭，会引发上下游产业链的经营困难。这会对整个社会经济带来不利的影响。

最近政府出台救市政策，包括：限制供地、取消限购、降低首付、降低贷款利率。楼市出现了一波反弹行情。

这个反弹行情，是由房产的“金融属性”决定的。但是，我们如果无法扭转人口老龄化和人口总数衰减的趋势，就无法从根本上扭转房产的需求端萎缩的现象。

想象一下，将来总人口减少至少4亿，而死去的这批老人还会将自己的房产作为遗产由自己的后代继承，这又增加了供给端的总量。即使届时仍然有人把房子当成金融产品进行炒作，也可能会出现，“有价无市”的虚假繁荣景象。

钓鱼，要选择鱼多的池塘，而房地产的“鱼塘”已经无鱼可钓，或者说句通俗的话：没多少甜头。

那么房产公司的出路在哪里？

我个人的观点：

1. 趁着行情较好的时候出售手中产品或者部分股权，转换成现金。

2. 将转换所得的现金“注入”正在兴起的高新科技包括：AI、机器人、芯片等行业。持有这些公司的股份。

持有正在兴起的高新科技类的公司的股份的红利大概有两个部分：

1. 分红。

2. 资产增值。

有房产经营权的公司，介入高新科技公司，只能当股东，所以他们可能会当心自己没有经营权、管理权、分配权。但这不是问题。

我们知道，创造价值不只是靠劳动，也可以靠交易。也就是说：劳动可以创造价值，交易也可以创造价值。就算没有分配权，每年分红不算丰厚，但是，随着整个行业的蓬勃发展和企业的盈利增长，公司的资产价格会自然上升。假如未来5年持有的股票价格上升10倍，那么房产公司的资产也跟着上涨10倍。假如未来30年-50年所持公司资产价格上涨100倍，那么房产公司的资产也上涨100倍。盈利并不一定要靠分红。

世界上很多大公司最后都发展成为资产管理公司，他们不可能掌握所有新兴行业所需的所有技术，但是，他们通过资金端的介入，来持有相关公司的股份来最终实现自己的盈利。这些机构里面包括沙特阿拉伯。他们国家有资金优势但是没有技术优势，于是他们就尽量的利用自己的资金优势，通过持有重要公司的股份开始实现他们国家未来的经济转型。而目前的房产公司，可以借鉴这种模式。我相信作为一个在市场中保持相对优势地位的房产公司，可以解决资金上的问题。

这种投资转型，可以算是处于衰退趋势的房地产公司的一种可选出路。

                                            王小明

                                            2024年11月23日