大家好！

今天讨论的话题是——地产商的困境。

我们知道，这个世界唯一不变的就是“变化”，不断变化的“旋律”，就是这个世界唯一不变的“基调”。曾经蓬勃发展，欣欣向荣的房地产行业，现在已经风光不再。

有一个研究周易的人，叫作郑玄，总结了一个理论，叫作“郑玄三易”，既：变易、不易、简易。

他认为：

1. 世界会永远不停地产生变化，这叫——变易。

2. 虽然世界在不停地变化，但是所有事物的背后都有规律，这个规律是永远不变的，这叫——不易。

3. 我们要从纷繁复杂的表面，找出事物的规律，进行总结这叫——简易。

万事万物皆有规律，万事万物皆有周期。

就好比：太阳每天从东边升起，从西边落下。

就好比：一年四季，春、夏、秋、冬，周而复始。

就好比：月缺月圆、潮起潮落。

老子说：“物壮则老，盛极而衰”。

一个行业也一样，有复苏、繁荣、衰退和萧条的周期。

我记得，我之前曾经介绍过，关于经济的四个不同级别的周期：

1. 基钦周期（与产品库存相关）3-4年。

2. 朱格拉周期（与设备更新相关）8-10年。

3. 库兹涅茨周期（与建筑行业兴衰相关）15-25年

4. 康波周期（与技术革命相关）50-60年。

我们今天讨论的房地产行业，就与库兹涅茨周期相关。从90年代至今，我判断，它已经走进了衰退甚至是萧条的周期。而一个经济周期的循环，也会给相关的从业人员，带来相应的影响。

我之所以有这样的判断，理由有三：

1. 我们国家已经基本完成了城市化建设。

2. 人均住房面积在50平米以上。

3. 我国的人口明显出现负增长，将来可能要面对人口断崖式的下跌。按目前的人口出生率，20年后，中国最少减少4亿人口。

经济学的最大的原理就是：所有的商品价格都是由供需关系决定的。

在需求端不断地萎缩的市场，房地产商还在源源不断的供应产品，其结果不言而喻。房地产行业，都是高负债企业，所以在房价开启下跌的周期时，很多房地产公司要面临倒闭。

经济学家吴晓波先生，曾经总结过：所有的企业的倒闭，都与资金链的断裂有关。

几乎所有的房地产公司都是高负债经营，所以，房价下跌，就很可能会造成他们的资金链断裂，就算不倒闭，也是危机重重。

前一段时间，我们国家出台了一系列的救市政策。包括：控制供地、放开限购、降低首付、降低利率。市场反馈证明这是一种有效政策，房产行情出现反弹。

人为的干预延长了经济周期的时间。

之所以出现反弹的原因，与房产的属性有关：

1. 商品属性。

2. 生产属性。

3. 金融属性。

买房子用来住人，这是商品属性；买房子用来当经营产所，这是生产属性；买房子用来当成投资标的，这是金融属性。

在政策利好的推动下出现反弹，这是它的金融属性在起作用。而人们对房子的实际需求并没有表面上看到的这么多。

房地产商人如何走出困境？

我大概的观点是：减持房产公司的股份，因为它处在下跌周期，介入和持有新兴高科技产业的股权，等待下一个周期的到来。

高科技行业，比如：AI（人工智能）与机器人，必定会带动一轮新的经济周期。

我们知道，生产力的三大要素：

1. 资金。

2. 技术。

3. 劳动力。

房产商人，一般可以解决资金问题，但是缺乏技术，而劳动力不是问题，中国每年至少有几百万的理工科毕业生。

房产商人要想生存，就必须转型，转型最好的方向就是新一轮经济周期的主要推动力。通过减持房产的股权或者以融资的方式，在资金端，介入和持有高科技公司的股份，通过高科技行业的发展，来实现自身的“不劳而获”。

                                         王小明

                                         2024年11月21日