• 同小区链家小户型目前挂牌单价8.7万；

• 同小区成交价统计：同小区133户型24年4月1182万单价8.8万税费（下家承担）；

• 此法拍1031万成交7.4折，上家税费为0（各付）成交单价仅需6.83万，房屋价差高达365万（含税差）。

 

【法拍成交房源基础信息】

• 上海市杨浦区国权东路99弄47号401室

• 建造年代：2002年

• 建造总高：12楼

• 建筑面积：150.87平

• 成交单价：6.83万

• 户型：3室2厅1厨2卫

• 起拍价：986万

• 评估价：1451万

• 成交时间：2024-9-12

• 目前状态：占用

白首点评

虽然房龄有20年了，但这个小区的环境和品质感很好，在五角场一带，除了新江湾城那些豪宅之外，文化佳苑算是中高档了。

加上150平方的面积，居住的舒适度很不错。

至于说增值潜力，这得两说。

一来从土地来看，算是黄兴公园板块、五角场的“外围居住片区”，能够享受到五角场作为城市副中心、作为科创产业重要承载地的土地经济红利外溢，而且是直接受益的，因为黄兴公园不但是直接贴着五角场的，整体板块的生活宜居水平和房子的尺度是具备承接五角场科创产业带来的中产家庭的，人家看得上。

二来从房龄来说，作为20年的房子，现在居住自然还不错，但再过10年呢？或许体验感就不怎么好了，毕竟不是豪宅，保养不会特别到位，就会变成典型的“老破大”，房龄的劣势会比较明显了。

因此一个向上的推动力，刚好抵消了向下拖后腿的因素，预计未来的增值潜力也就全市房价的平均水平了。

有占用的7.4折，差不多是目前法拍房的平均水平、略低了一点点，估计很多人意识到了“老破大”是二手市场出手最头疼的问题了吧。

同小区二手价格深度研究

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前有两套146平米和154平米3房户型挂牌1280万，1380万，单价8.73，8.95万，业主置换急售，价格可以谈，1250万左右可以成交，单价8.5万。

同小区二手房成交价统计：

此法拍1031万成交，单价仅6.83万，只需契税。上家税费为0（各付税），24年4月成交133平米户型1182万，单价8.8万；且是业主到手价，还得付上家税费。

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法拍房可按揭贷款，以下是：

2024年5月27日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》）。

提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。

《通知》自2024年5月28日起施行，以及之后补充发布的沪九条，与法拍房有关的贷款&购买资格的政策如下：

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