• 同小区链家目前2房挂牌1380万和1500万单价14到15万；

• 同小区成交价统计：同小区小户型22年成交价2000万，单价15.2万税费（下家承担）；

• 此法拍1440万成交，7.5折，上家税费为0（各付）成交单价仅需11万，房屋价差高达400万（含税差）。

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市徐汇区汇站街126弄3号1503室

• 建造年代：2005年

• 建造总高：16楼

• 建筑面积：130.94平

• 成交价：1440万

• 户型：3室2厅1厨2卫

• 起拍价：1元

• 评估价：1718万

• 成交时间：2024-5-21

• 目前状态：空置

白首点评

房子本身没什么好说的，现代的板式，房龄不算老，社区品质也可以，放在整个内环内，属于中档偏高，放在徐家汇或者说徐汇区的内环内，高端肯定算不上，不过中档偏高也是没问题的，户型虽然不是完全的方方正正，但动线是干净的，各个空间之间的独立性和格局倒也是没问题的。

由于在拍卖挂牌上加了个（刑），还来了个1元起拍，明明是空置，但愣是身价降了不少——手续上或者说交房的时间肯定没那么快，这也是涉刑案法拍房必须标出来的原因，但肯定没死过人，因为涉及人命的，还得再加一个（凶）。

虽然已经空置了、而且已经惊动刑叔叔了，应该不可能出现光头大金链子来这套房子搞事儿的可能性，但终究吓退了很多人，或者说让这套房子在目前拍卖的时候身价降了很多。

饿死胆小的。

胆子大的、背后有懂法拍这个领域做参谋的，看到这种则如获至宝：

市中心一流地段+总价还不错的资产+能够经得起时间的品质和房龄+很多人不敢参与的空门。

最后拍的时候也并不是空门，出价了80几轮，但真正抢夺的也就那么几个人，出价到最后也就75折——明显比绝大多数内环内的法拍房要低一成，差不多毛200万，就是涉刑房源用时间和胆量换来的额外利润。

 

同小区二手价格深度研究

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前有2套两房户型挂牌1380万（低区单价14.3万）和1500万（中区单价15.5万），业主置换急售，价格可以谈，1350万和1450万左右可以成交，单价14万到15万。

同小区二手房成交价统计：

 

此法拍1440万成交，单价仅11万，并且是高区次顶楼，只需契税。上家税费为0（各付税），22年3月成交价格2000万，单价15.2万；且是业主到手价，还得付上家税费。相当于2房的价格买了套三房。

2000万成交的房子就是这套1元起拍的房子！

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