• 同小区链家目前挂牌价1290万;

• 同小区成交价统计：同小区小户型24年4月成交价格1080万，单价7.8万税费（下家承担）;

• 此法拍890万成交，7.7折，上家税费为0（各付）成交单价仅需6.4万，房屋价差高达270万（含税差）。

【法拍成交房源基础信息】

• 标的：上海市徐汇区天钥桥路380弄38号1504室

• 建造年代：1998年

• 建造总高：26楼

• 建筑面积：138.29平

• 成交价：890万

• 户型：3室2厅1厨2卫

• 起拍价：889万

• 评估价：1270万

• 成交时间：2024-5-23

• 目前状态：空置

白首点评

这套房子本身就那样，地段、小区品质、房龄、户型，甚至，连学区都是明面可见的，进了小区，不大令人兴奋、但出了小区，则令人兴奋无比，尤其是这对口光启小学，对于绝大多数鸡娃的家长来说，两眼通红、流口水、可以接受蜗居。

当然，这种地段+学区的房子，也不必担心流通性的问题，没听说过学区房还不好卖的。

也就是说，二手房市场价的估算，基本没有偏差。

但折扣就这么产生了，而且，还很可观。

法拍房来淘淘，还是很不错的，这种楼盘名称很普通、毫不起眼的房子在法拍市场里，就具备了大折扣的可能，但放在二手房市场中，却极其抢手，这其中的落差就在于：

看法拍房的人，着眼于全市、着眼于高总价资产、以外地来沪的朋友为主，既对学区不清楚、又想掏便宜。

看二手房的人，尤其是找学区房的家长，是反过来先找学校、再找房源的，因此对学区房很了解、对学区楼盘高度敏感，而且，愿意花钱给孩子买教育资源。

 

同小区二手价格深度研究

同小区目前二手挂牌价：

小区里面目前有一套同面积三房户型挂牌1290万，单价9.3万，业主置换急售，价格可以谈，1250万左右可以成交。

同小区二手房成交价统计：

此法拍1080万成交，单价仅6.4万，并且高区景观楼层，只需契税。上家税费为0（各付税），24年4月成交同面积户型1080万，单价7.8万；且是业主到手价，还得付上家税费。

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