全国有大大小小有50个城市，包括深圳、南京、长沙、郑州等城市都在搞二手房与新房之间的“以旧换新”，在劳动节假期期间，上海也假模假样的加入了，“在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件退房退款”然后就沦为业内的笑话了。

白首探讨1

非行政机关发起，无法涉及税收和银行，永远给不到切实有效的福利。

全国搞“以旧换新”的城市，发起主体可以分为两类，一类是市级政府层面，大家可以理解为“真”，因为确实人家给到了税收、信贷、甚至行政审批、购房资格等方面的便利与福利。

“真”的代表是武汉：对卖旧房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。

另外，盐城、苏州、沈阳等地区则发放“以旧换新”购房补贴等。

https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/kIMxibHnGVylHjDUbV4n77hKTQLbRT8iagaUHO4EnoHmumxia3weEBsqHsUHgkbyAYqxqBn2qoEHtbVibthiaaVskcA/640?wx_fmt=gif&from=appmsg&tp=wxpic&wxfrom=5&wx_lazy=1

另一类当然是“假”，非政府机关，而是由各种行业自发型组织，各种协会发起的，本质上就是商业机构之间的商业行为，既没有能力，更没有权力去影响任何一个官方部门。

• 上，无法税收减免、无法改变区域资源条件。税务局，它管不了。城市规划、地铁公交，没有一项归它管，连协商协调的可能性都没有，不得置喙。

• 中，无法让银行给到贷款利率优惠，既管不了央行总行，也管不了央行上海分行，就连各商业银行都不用给它面子，一个国有的、世界500强企业需要给你一个民间组织面子？

• 下，没法让指定楼盘的业主子女就读指定学校。如果是市级政府机关牵头，那么解决指定楼盘教育、公交问题那都是轻而易举的，施教区重新划一下加2个班级、规划一个公交站点，一条公交线路，非常简单，甚至地铁多拉一个站出来也不是没可能。

但协会一样也做不到，都不归它管。

很遗憾的是，上海这次二手房“以旧换新”的牵头者，还真就属于第二类。

大家自己看看抬头是什么？对了，还写了两个字叫倡议。

读完九年制义务教育的都知道，倡议是什么意思？就是我归我谈美好的想法，您爱听不听。没掀桌子就算是给面子。

律师协会、会计师协会那是真的有用，能决定给不给从业者牌照的。

但这次发起以旧换新的这两家协会，那是真没用。

在购房者眼里，它给不了一丁点的政策优惠，至于价格和交易流程上有没有福利，也不见得。

在房地产各个流程的企业眼中，它就是个丐帮帮主，偶尔开大会去一起喝个稀粥，不听它、不参与也会影响出门讨饭。

白首探讨2

政策福利并没有，诚意也不见得有。

参与这个局的，全都是商业企业，无非就是想在其中捞点钱。开发商想卖掉点库存的房子；二手中介想要赚个中介佣金；网络平台发布方无非是想赚个导流客户的佣金。仅此而已。对了，中介还没打算中介费打折，只是给二手房源更大的曝光量、更大的推荐力度而已，至于实际嘛，还真不好说。

其实参与这活儿的中介，脑子也是乱的。

以前搞一二手联动，把想买二手房的客户拉到一手房的售楼处，不管他是买一手房还是买二手房，面对的都是同一个买方客户，只要拼着老命说市场行情好、再不买就抢不到了就行。

但这次的以旧换新，先要告诉客户行情不好，你要降价卖，然后又要对同一个客户说行情很好，你要赶紧买。

而且大抵是劝说市区老破小的客户行情不好，又要跟同一个客户鼓吹在郊区的房子行情很好，逻辑乱的跟浆糊一样……而且他们面对持有二手房的、大部分都是以精明著称的上海人。

开发商的诚意嘛，大家也猜得出来，本来参与的就都是郊区的楼盘，真正的热销红盘、开盘即售罄的，怎么可能打个包出来促销呢？能交付就是给足诚意了不是？

能拿出来的楼盘肯定是卖不动的，能拿出来的房源也肯定是整个小区里最难卖的那一批边边角角视野不佳、或者户型楼层不好卖的。

你见过最新上市的iPhone，直接打包摆上展销会的吗？

诚意体现在哪里？不是交易流程会方便多少、定金可以退，真正的诚意是价格。

没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。

显然，滞销的一手房二手房，本来根子就是价格不合适。

白首小结

整个上海二手房“以旧换新”仅有两个福利：

一个是定金可以退；

第二个是加速二手房销售，而且加速流通又是基于中介想尽办法、想尽话术压低二手房业主的心理价格预期。

说白了，愿意降低价格的，根本不用参与以旧换新；不愿意降价的，参与了以旧换新也没用。

把最不好卖的二手房卖掉，去买最难卖的一手房，而且还选择极其有限。

其实这事儿的逻辑就跟相亲一样，让最不会哄人的、去搞定最难哄的。有这个生活经验，大家就知道这事儿能有多大成效了。

袋鼠安家 KANGAROO ESTATE
如果您有任何需要，袋鼠安家都愿意为您提供私人订制服务，提高您的参拍成功率、规避或化解您的购房风险、安全地把这么香的房子交付给您。
在既往的服务历史中，袋鼠安家团队做得最大的一个客户的成交价是2.3亿。