最近我在看《民法典》，结合实际案例会了解的更清晰。我看到某律师对演员黄晓明花3600万购买的北京的一套700多平的无法过户的二手房房产的分析，觉得可以用这个例子对刚实施的民法典做个解析。

2013年，黄晓明全款购买了一位13岁的男孩名下的位于北京的一套房产，当然，孩子未成年，父母委托了一位朋友张某代为处理该房产的买卖事宜。根据当时北京的购房政策，黄晓明没有购房资格。于是他买了这房子后，并没有要求房主立刻过户。但为了保护这套房产，以防万一，他采取了一些措施。一是保留随时过户的权利，二是给房子设了抵押。

抵押权是怎么回事呢？我们一会说。

先说说，没有过户的话，万一原房主又把房子转卖了会怎样。

房子没有过户，假如原房主再卖给第三人的话，只要第三人是善意取得，这房子就没有黄晓明的事儿了。

什么是善意取得呢？物权法是这样说的：

善意取得是指无权处分人将其受托占有的他人的财物(房产)转让给第三人的，如受让人(购房者)在取得该财物(房产)时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

就是说，买房的第三方如果不知道该房产已经被原房主出售过一次，那么既然已经付款购买，这房子就是第三人的了。黄晓明丧失该房产所有权，可以向原房主要求赔偿。

我之前写过一个我身边的真实故事：

两则身边故事（二）：拆迁户妹夫与大舅子遗孀的房屋归属权扯皮战

大舅子把自己的一套房产让给当时拆迁后没房住的妹妹一家，后来妹夫给了大舅子15万元，房子也没有过户。就这么不明不白的住着，多年后，大舅子觉得房子涨了不少钱，想要回来，妹夫当然不干。后来又被大舅子一家告上法庭。如果这时候，大舅子把房卖给第三人，第三人不知道他们二人的纠纷，那么这房就是人家的了，妹夫对房子没有所有权了。这就是过户的重要性。

再接着说黄晓明的事儿。他在购房之后立刻为房子设立了一半抵押权，他的母亲张某霞为抵押权人，抵押人为原房主张某龙。被担保的主债权数额为房款3600万元。该房产就是抵押物，黄晓明这么做是为了防止原房主在房子没有过户的情况下，将房子又卖给别人，自己权利受损。

然而，没有过户的隐患就没有了吗？过了五年，原房主张某龙，那个13岁小孩的父母做生意负债，被很多债权人追债起诉，这套房产也被法院轮候查封。

什么叫轮候查封？就是先被一家法院查封，其他法院排队，等第一家法院解封了，后面的法院接着查封。

黄晓明这边当然不能接受，他起诉了要求法院认定购房合同有效，且要求原房主过户。法院认可合同有效，但是因为该房产被查封，所以现在想过户，没戏。

最后总结一下民法典的变化：

2013年，物权法规定：抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押物。黄晓明当时就是按照这条选择用抵押的 方式保护自己未过户的房子。没经过他和他母亲（抵押权人张某霞）的同意，原房主张某龙休想卖房给别人。

现在新的《民法典》对抵押物的规定可是有变化，不需要抵押权人同意，抵押人可以卖房。

这个案例提醒大家，买房需谨慎，莫想钻空子。没过户的房子是隐患，要知懂，你付了房款，没过户也只是取得了该房子的过户债权，而没有取得物权。

不管是有钱的明星，还是普通工薪阶层，一套房子 都会消耗你大量的财富和积蓄，千万不要把过户这事不当回事。每个人都要有产权意识。

感谢阅读，我是梦文。对民法典的感想陆续推出。