关于朝央和煦的装修标准、开盘时间、选房顺序、价格情况、优惠折扣、不利因素、楼间距、采光情况的全面说明

不知道大家最近有没有发现一个越来越明显的规律，那就是有成片可开发建设的土地一定有一个“先规划后建设”的金字招牌，并且在该区域政府会配套相应的名校分校，举几个例子：

1、昌平北清云际、珺和府、文源府所在的二拨子板块↓

2、大兴橡树湾、玖玥府所在的西红门东板块↓

3、朝阳北熙区、保利天汇所在的东坝板块↓

另外像孙河、小红门，王四营、十八里店、崔各庄等等，这些都是先规划后建设，有名校分校加持，政府塔台，房企拿地，你方唱罢我登场。

但是作为购房人，需要明辨是饼是坑，今天本文就将重点介绍一下保利在朝阳的又一新作：朝央和煦。

朝央和煦所在的十八里店板块有几个非常明显的优势标签：东四环外900米、人大附朝阳学校、地铁17号线、先规划后建设的朝阳港，每一特点都能为该地段的价值加分不少，组合在一起就演绎了今年9月份33家房企的激烈竞争。

曾经需要国企托底才能卖出的地块，才仅仅过了两年时间，就从当初众人嫌弃的烫手山芋变成如今炙手可热的掌上明珠，不经让人感慨：此一时彼一时也！

由于朝央和煦的正式沙盘、户型图、装修标准等等很多信息都没官宣，因此简单将我所了解到的产品信息给大家汇总一下，并且重点分析一下关于地段配套的优劣情况。

项目概况

项目由7栋9-17层的小高层和高层组成，共计394户，容积率2.8，车位配套1：1.2，绿化率30%，户型从120三居到170四居，销售指导价7.8万，可以上下浮动8%，比隔离的云筑贵3000元/，预计于2026年6月精装修交付。

从产品面积段可以看出和之前热销的和光煦境以及保利天汇类似，但是据销售介绍，在户型设计以及装修标准两方面要优于之前的项目。这点倒是能理解，一方面毕竟产品得越做越好，另外一方面，宣传嘛，底气一定要足，就看12月底样板间正式开放的时候会不会给大家惊喜了，先保留些许期待吧。

从售楼处展示的户型模型来看，保利的设计水准依旧在线，除了没有阳台以外，在改善产品里面，还是非常能打的。不加赠送的得房率在81-85%左右，所有户型赠送南向双卧的飘窗，客厅全落地窗设计，极致的窗墙比，能带来更好的视野和采光效果。

个人觉得改进最大的还是在于每个功能间的面积分布，没有为了使客厅显大而牺牲其他功能间的空间，在兼顾大面宽客厅的同时又不浪费客厅的面积，让客厅回归实用价值而不是显得傻大。并且增加了储物的空间以及所有户型带有家政间，常用的厨房以及卫生间的空间都相对宽敞，南向次卧的卫生间为暗卫，其他全明。

因为地块本身比较小，所以在园林方面，大家就别报什么期望了，仅有的较大的园林位于楼王位置南侧的中央景观带，除了3号楼不临街，其他所有楼栋都或多或少会临街，所以盲猜该项目的窗户一定很好。

另外项目周边还有一个不利因素，那就是在东南侧有一个公交车站，届时势必会带来一定的噪音和视觉上的影响。

目前沙盘是临时的，样板间还在做，预计12月下旬开放，1月份开盘，目前售楼处能看的仅有一个临时沙盘以及不带尺寸的四个户型模型。所以有兴趣的小伙伴完全不用着急去看房，后期开盘前会进渠道，可以享受渠道优惠（还不懂渠道优惠的文末加微信，获取全面的优惠介绍说明）

看得见的产品我是不愿意花大量篇幅去写的，关于这个项目，我想更多的是从它的价值支撑点来给大家分析。

一、朝阳港的规划

朝阳港的规划可以追溯至2004年，2004年编制的十八里店乡调整规划，朝阳港工程规划总用地面积为371万平方米，规划总建筑面积311.3万平方米，其中居住建筑面积204.56万平方米，居住配套建筑面积7.88万平方米，公建区建筑面积95.36万平方米，其中商业22.56米，综合72.8万平方米，市政设施建筑面积0.46万平方米。

关于用地规模和规划指标，我在网上找了权威的数据，如下图：

但是这近20年的时间，朝阳港的发展也仅仅是围绕十七号线的十八里店站建了几栋楼而已！当然，这20年的努力也不该被这一句话给否定，新区的规划最难的问题还是在于拆迁腾退等事宜。

目前朝阳港一期规划版图里，已经全部拆迁腾退完毕，可以说是百废待兴，后期建设的速度将会明显提升。最确定的也是朝阳港的一期规划，至于二期（待拆迁的平房密密麻麻），参考一期的开发周期吧。

另外我又查阅了《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017-2035年）》，发现关于规划中没有任何提及朝阳港的相关情况，朝阳区在该阶段强化重点功能区的发展能级也仅有以下这些区域：奥林匹克中心区、中关村朝阳园五区（西区、北区、东区、望京地区、健翔区）、金盏国际合作服务区、中关村朝阳园垡头中心区、国家文化产业创新实验区。

为什么没有朝阳港的规划上榜？我想了许久，唯一的答案可能是朝阳港的主要功能仅仅定位于居住区（类似于孙河、奶西），而不是产业区。因此未来的朝阳港不可能达到职住平衡，主要还是受其他产业强区的外溢，如国贸、望京、亦庄以及17号线能够串联起来的相关区域。

朝阳港的饼确实有，但是不大，饼也是在以看得见的速度出锅。随着政府的持续供地，开发商的持续建设，购房人的持续买入、配套的持续完善，这个板块成长起来的确定性将越来越高。

二、人大附的加持

尽管当下东西海的老破小学区在普跌，但是依旧不影响大家对于好学校的认可与需要，好的教育资源对于房子的保值增值起着至关重要的作用。

当西红门东确定引入皇城根和北京四中后，君可见华润橡树湾的销量冠绝南城。当台湖引进北京小学和北京八中后，君可见当年流拍之地竟引得十家房企争夺。

今年年初人大附中落址十八里店的消息落实后，金隅昆泰云筑卖出了无任何折扣的底气，这，或许就是教育对于房地产的魅力所在。

根据查询朝阳区政网得知，人大附中十八里店朝阳港校区已于2023年5月6日正式开工。在一周前且有发布有相应的招标公告，预计2025年9月正式开校。

 

优质教育资源的落实，将为朝阳港的价值添砖加瓦，同样也会加强开发商以及购房人对于该片区的信心。

三、地铁17号线

尽管北京市区的地铁分布非常密集，缩短了各区域之间的距离，为人们节省了大量的时间以及金钱成本，但是地铁与地铁之间还是存在较大的差异。这里给大家看一张图，图中将各条线路的价值进行排名，可以看出，尚未全线通车的17号线的重要性位列第三。

17号线作为一条带动重要产业基地+商业基地辐射的线，可以说它是北京东部的黄金走廊一点都不为过。它串联了通州、东城、朝阳、昌平四个行政区，从南向北，依次经过通州台湖、亦庄新城、CBD、望京、未来科学城，支持和带动亦庄新城、垡头工业区、朝阳港、国贸、望京及未来科技城的发展，同时服务于城市重点居住区。17号线采用全自动驾驶，线路全长49.7公里，全部为地下线，共有20座车站，全部为地下站，最高设计时速为100公里/小时。

目前已经开通的为南段十里河到嘉会湖站，北段工人体育场站到未来科学城北站今年底开通，全线贯通预计在2024年实现。未来将会与11条线路进行换乘，将通达更多的区域与提升出行的效率。

朝央和煦仅仅离十八里店站一路之隔，步行百米之内即可到达，是真正意义上的地铁房。不过在地铁带来便利的同时，也会带来一定的噪音影响，这点是大家要注意考虑的问题。

四、东四环外900米

上面说了地铁的优势明显，同样东四环外900米的距离，既能避免四环主路带来的噪音影响，同时又能快速通达四环，畅行全城。只是目前大羊坊路拥堵混乱狭窄，不过好在大羊坊路(东三环—东五环路)道路改建工程项目已于去年年底获批。

大羊坊路道路改建工程将按照城市主干路标准建设，规划红线宽度50米至70米，主路双向6车道，辅路双向2车道，随路新建下穿丰双路箱涵1处，雨水泵站1座，同步实施交通、绿化、照明、环保等工程。

项目建成后，将连通三环路、四环路、五环路及亦庄新城，成为朝阳区东南部地区连接亦庄新城与中心城区的重要交通干道，可以进一步缓解京沪高速交通压力。同时，项目还将贯穿十八里店地区的主要交通要道，为沿线地区近12万人提供出行便利。

今天带粉丝去朝央和煦看房，搜集了一些关键的信息，在此给大家汇总一些，有考虑的小伙伴可以参考一下。

朝央和煦原沙盘实拍

开启今天的正文之前先给大家看看售楼处的情况，偌大的售楼处简直人满为患，无论是看房的客户、学习的中介、拍视频的各路媒体，络绎不绝。

由于开发商昨天启动了渠道中介，本周末的售楼处一定也和今天下午差不多，所以建议周末有看房计划的小伙伴，错峰看房。

能够周内看，尽量周内看，不然周末客户多，销售可能就忙不过来，到时候排队等销售讲解是大概率会发生的事情了。

一、样板间展示

目前售楼处做了三个样板后，分别是121的三居、143的四居展示样板间以及171的四居交付样板间（无家具家电及软装）

二、关于交付标准

上图为121三居两卫交付标准

上图为143四居三卫交付标准

上图为171四居三卫交付标准

从产品设计以及装修标准来看，除了没有外置阳台以外，朝央和煦的设计是要优于之前的和光煦境以及保利天汇，主要是体现在一些细节方面。

比如143户型有单独的具备窗户的家政间，样板间直接把晾衣服的地方融入进了该空间。

这样销售应该再也不用担心客户关于没有阳台在哪里晾衣服这一高频灵魂拷问了。

装修标准也比之前的品质要高，从厨卫采用的电器设备以及新风中央空调的品牌可以看出。

像厨房采用博士的烟机灶具洗碗机，卫浴采用高仪唯宝等一线品牌，新风中央空调采用日立或者大金的品牌。

可以说装修标准相比保利之前的产品确实有很大的提升。

三、关于开盘进度和选房顺序

项目暂未取得预售证，目前仅验资100万+提供资质证明可以做意向登记（不用交钱），因此该意向登记的先后不影响选房，也可以说没有太多实际的意义。

预计本月12或者13号取证，预计15或者16号开盘，在取证后开盘前，会收取意向客户的诚意金，按照首付30%、20%、10%、20万的梯度，交的越多越先选。

这个开盘方式可以参考保利天汇的选房方式：交20%或者20万可以才可以参与选房，20%首批先选，选完后轮到交20万的客户选，最后才是轮到没有交钱的客户选。

因此如果是意向比较大的客户，一定一定提前准备好相应的首付，并且尽早腾出购房指标，据说要求签约的周期不会很长。

四、关于户型配比

121平三室两厅两卫总价约940万，位于6/7/8号楼，总高10层,一梯两户，共86套；

132平四室两厅两卫总价约1050万，位于5号楼，总高9层，一梯两户，共36套；

143平四室两厅三卫总价约1120万，位于1/2号楼，总高17层，两梯两户，共204套；

171平四室两厅三卫总价约1350万，位于3号楼，总高17层，一梯一户，共68套；

五、关于各户型大概的价格情况

121户型：1层单价在7万（标准层，非下跃），2层价格在7.6万，3层价格在7.7万，从4层开始价格达到7.8万，次顶层最贵，单价得8万；

132户型：因为该户型仅有一栋楼有，总共套数36套，且得房率最高，达到85%，因此价格最贵，基本均价在8万左右。

如果想考虑该户型的伙伴，务必提前准备至少30%首付直签，不然好楼层基本买不到；

143户型：因为该户型套数最多，且为高层，得房率低一些，因此价格最低，大概是7.7万左右；

171户型：整个社区唯一一栋不临街的楼王，价格预计在8.1万左右；

六、关于优惠情况

目前售楼处销售的口径都是：没有优惠！

但是参考之前保利天汇的开盘优惠情况，大户型优惠9万，小户型优惠6万。而且开发商做了一版低于建委备案价的出街价，优惠情况都是在出街价的基础上进行再优惠，因此盲猜朝央和煦也会采用此套路。

预售证按照最高的价格申请，但是优惠折扣会根据各个户型的意向人数做最终的调整。

由于现在处于刚刚开始意向登记的阶段，距离开盘时间还有2周左右，价格折扣目前一切待定。

七、关于项目不利因素

售楼处已经将地块内外的不利因素进行了公示，给大家提取一下重点：

项目东南和西南两侧分别为规划的朝阳港中路和垡头西二路，路宽约40-50米，存在一定的噪音影响；

项目东南侧为规划的地面公共交通场地，可能有一定的噪音影响；

项目西南侧垡头西二路下有地铁隧道，可能有一定的噪音或者震动影响；

项目东南侧100米处有地铁出入口，可能存在一定的噪音影响。

至于项目内部的一些不利因素，倒是不太重要，需要原图的可以文末加微信获取。

八、关于项目楼栋楼间距

楼栋采用点式错落排布，基本能最大程度的保证各个楼层的采光，南北最大楼间距大概65米，整体来看，洋房采光影响较小。

最北侧两栋143户型楼栋可能受南侧楼王影响较大一些，对光照要求较高的，尽量往高了选吧。

九、关于项目具体信息

综合点评

尽管朝阳东南角属于势能较弱的区域，但是凭借朝阳港的规划、人大附的加持、地铁17号线带来的通达性以及四环外900米的友好距离，十八里店目前的荒是能给人一定的期待和想象力的。

在叠加保利一如既往的优秀设计，户型和装修标准可以说在朝阳甚至整个北京都是拿得出手的存在。

如果非要说一下这个项目的不足，我想，那应该是小体量带来的房源少，以及园林景观的一般吧。

以上四点便是十八里店目前最大的价值所在，也正是如此，朝央和煦这块地才会引得33加房企争相竞拍。虽然规划都有画饼的成分，且新房都有一定的溢价空间，但是以上罗列的几点，都是有相应的政策支持且即将落地，因此兑现的确切性较大且周期不会很长。

尽管朝阳的东南片区势能相对东北部或者北部较弱，同样如果从自住的角度出发，朝央和煦未必不是一个好的选择。

五环以外的奶西、崔各庄、金盏、东坝、黄渠都纷纷来到8万+的价格，十八里店7.8万的价格，难道不香吗？