昌平南邵临铁新盘「建发·观堂府」预售证批了，预计1月7日开盘。目前认筹中，验资98折，认筹98折，优惠后最低单价4.3万/，具体可找售楼员哦~

根据北京市住建委网站公示，昌平区昌平新城东区五期土地一级开发项目CP00-1101-0018、0023地块「建发观堂府」，已于2023年12月29日取得预售许可证，备案名：观锦嘉苑（预售证编号：京房售证字(2023)158号），准许销售19栋住宅，准许销售面积：121976.99平米，住宅预售均价5.5万元/平米。

本次取证的是本项目一期中、东两个地块的全部楼栋，共19栋住宅楼，取证楼栋号为18地块1-8楼，23地块1-11楼。取证户型涵盖了63-186全部户型，最小户型是35，整个项目楼栋分布如下：

我们做了一张预计优惠后的价格表，可以参考一下~

项目容积率2.2，户型面积段约63-186，具体为63-74-82-99-110-137-156-186，刚需改善全覆盖~

户型种类也很多。

63-82平米4.3万-4.65

99平米4.4-4.65

132-137小高4.55-4.95

156-159平米4.75-5.3

169-186平米5-5.48

74平米4.45-4.8

110-112平米4.45-4.9

137-139平米4.8-5.15

在北京，房子保值的必要属性之一就是地铁，只要有地铁站，房子就有人看。

与地铁站距离400-800米，绝对是一个友好的距离。不会受到人流复杂带来的心理影响，也不会受车流带来的噪音影响（地铁站多设置在主路附近）。

南邵0016等地块是在9月27日的北京土拍中，由建发以54.15亿元的总价竞得。

地块占地面积4.87万平，建筑面积10.72万平。具体四至为：CP00-1101-0013、0014地块规划范围东至文创路、南至景昌北街、西至文丰路、北至昌崔路；CP00-1101-0016、0018、0023等地块规划范围东至中安西路、南至景昌南街、西至文丰路、北至景昌街。

指导价5.5万元/平米，总价约330万起，在北京是不是很有诱惑力？

楼盘位置在北京北部，昌平新城，地铁昌平线北邵洼地铁站南400米左右！

建发·观堂府将采用新中式风格，能想象到，规模大盘是可以实现设计师的新中式风的

昌平新城东区因为卓越的地理位置而吸引了众多城市级重点规划的实施。作为北京北部科创产业带的黄金地铁线，昌平线南延至西土城后，新城板块的通达性得到了显著提升。从新城东区中心区的北邵洼站向南出发，可以便捷地到达中关村软件园、生命科学园、航天城等科创产业园区，畅连沙河高教园等区域。新城板块拥有轻松换乘8/10/13/15号线的便利，让这里具备了“比邻海淀”的区位利好价值。目前，昌平新城东区许多配套也已建成落地，越来越多的优质资源逐渐突显。

教育方面：板块内引入的清华附中昌平学校，2022年已正式招生，小学到高中12年一贯制，同时还设有国际部。加上南邵中学、中国石油大学附小、规划的20余所中小学+幼儿园，教育配套愈加完善。

 

自然方面：新城板块拥有约万亩昌平新城滨河森林公园，被誉为健走爱好者的“宝藏公园”。还有蟒山、大杨山、十三陵、大运河遗址等十余座自然公园及生态水系环伺。此外，新城东区还规划了约202公顷生态空间，人均绿地面积高达16.4

商业方面：现有路劲世界广场、悦荟中心、国泰百货、万达广场等缤纷商业，集超市、餐饮、休闲于一体。昌平新城东区还将启动建设近120万超大型商业主导区，打造“MALL+街区式”复合消费聚集地、滨水商业消费体验新地标

 

医疗方面：除现有的昌平区中医院（三甲）、昌平区医院、泰康燕园康复医院等优质医疗资源外，市级三甲医院也将落地建设

户型

下面给大家分享我拿到的最新户型图，并非最终版；带尺寸的最终版户型图，我估摸着还需要再迭代一两次才对外公布，大家就先参考一下。

下面是全套带尺寸的户型图

户型

63平的南向两居室，总价预计在315-320万左右，首付94万左右。这个户型是早期比较常见的设计，中规中矩，缺点是两梯四户，得房率略低，次卧采光一般，而且是暗卫，有点是赠送多，两个飘窗+一个设备平台。

74平的两居一卫，分别不在23地块的9/10/11号楼，全是一梯两户，得房率在81%左右，南北通透全明格局，南向两飘窗和北向两设备平台为赠送。

82平的三居室，位于23地块1/2号楼的中间部分，此面积做了三居，实用性很高，但是我不太推荐，原因是采光视野会被两侧靠南的63平两居室遮挡，日照时间会大幅缩短。此房估计开盘价高不了，如果确实只为刚需上车，需要三居，可以冲一下，除此之外能避就避！

99平三居双卫，位于23地块1/2号楼的边户，此户型和刚才82的一样，不太推荐，这个户型虽然没有82的遮挡严重，但也存在这个问题，我预计至少比正常户型少2-3小时日照时间。

110平的三居双卫，从这里开始，户型开始正常推荐，因为格局方正，通透性和采光性都没有问题。此户型就比较多了，两个地块都有，一梯两户的电梯洋房，南向三飘窗和北向双设备平台均为赠送。

137平的四居双卫，全明格局，也是两个地块都有，但有的是一梯两户，有的单元则是两梯两户。此户型赠送很多，四个飘窗且有拐角，能提升不少视野感。

139平的四居双卫，全明的四叶草格局，此户型分布在18地块1/3/4/6号楼的边户，房源可挑选性较高，也比较偏向于改善。

159平4+1，不过应该没人会选择+1，毕竟6.5米面宽带来的极致享受是很难拒绝的。入户私密玄关+子母门+小衣帽间，南向整体14.4的采光面，主卧270度的拐角大飘窗，全明格局。

186平的4+1，相较于159，这个户型整体尺寸放大，南向采光面17米多，而且增加了一件小卧室，厨房的空间也大了不少，整体来说要更加改善一些，毕竟是最大的户型。

样板间都已经可以看了，小户型有小户型的精致，大户型有大户型的敞亮，实地看过才能有更多感受，可以约小助理一起去看哦~

 

项目东地块共11栋住宅，中地块8栋住宅，9-15层的洋房/小高层，容积率2.2，总户数为1108户。边上还有一个12班制幼儿园

建发·观堂府位于昌平区南邵镇，最近的地铁站为地铁昌平线北邵洼站，直线距离约600米，东北方向约1.8公里处为在售新房梧桐山语，指导价为5.3万元/。

交通： 项目与地铁昌平线北邵洼站直线距离约600米，向南出发，可以便捷地到达中关村软件园、生命科学园、航天城等科创产业园区。

商业： 现有路劲世界广场、悦荟中心、国泰百货、万达广场等缤纷商业，集超市、餐饮、休闲于一体。另外项目北边规划了大型商业、西侧还规划有滨水商街。

医疗： 现有昌平区中医院（三甲）、昌平区医院、泰康燕园康复医院等，另外市级三甲医院也将落地建设。

教育： 板块内引入的清华附中昌平学校，为小学到高中12年一贯制。另外区域内有南邵中学、中国石油大学附小等。（教育配套描述仅为周边描述，不作为入学参考）

环境： 项目西侧有昌平新城滨河森林公园。区域内还有蟒山、大杨山、十三陵、大运河遗址等十余座自然公园及生态水系。