随着房地产市场供求关系发生重大变化，地产进入大分化时代，优质地段+优质产品更具备穿越周期的价值，「热点恒热」现象将在城市之间、板块之间持续加剧，改善置业「回归优质物业」购房逻辑，核心地段的至臻改善产品尤为受到高阶置业者追捧。

国企血脉叠加区域价值

造就改善红盘“基因”

年度流量“红盘”——建发·观云，自入市以来便备受追捧，热燃北京城。由来自厦门的国企“建发房产”打造，踞于五环外“城市配套至好、质价比至高、发展潜力至强”的中央别墅区。国企品质基因决定建发·观云超越同类产品的高起点，而其所处的中央别墅区的区域价值，则为建发·观云的红盘身份赋予了雄厚的背景底蕴。

位于昌平线北邵洼地铁站南侧600米的建发观堂府目前售楼处和样板间均已开放，该项目‘预售证已下，目前处于意向登记阶段，预计元旦后开盘。

项目非常火，产品做的很不错，虽然没了防火挑檐，但赠送的依然很多，诚意满满！

区位

建发观堂府位于昌平新城，距离北邵洼地铁站大约600米，5站可到朱辛庄、7站到西二旗，非常适合海淀上班的朋友，尤其是预算不高偏向于改善的家庭，强烈建议来看看。

不同于发展较早的昌平老城，其实去一趟工地会发现新城目前还是比较荒的，有很多空地，所以这也是为什么指导价5.5万，而开盘网签均价预计在5万左右的原因。

但并非是不可买，昌平新城的规划还是比较清晰的，项目周边有大体量的商业街区以及商务办公规划，未来配套很完善，“荒凉”是暂时，只是需要等时间来落地。

产品

依然是新中式，都说建发是卖大门的，没错，这次还是先建大门，已经在施工了，没办法，谁让观云成功的在北京出圈了呢！

建发观堂府一期为18/23地块，共19栋住宅楼1108户，限高45米，容积率2.2，由6-15层的洋房和小高组成，南低北高。

其中23地块的户型是63-159平，18地块户型为110-186平，指导价5.5万/平，开盘优惠完预计是在5万/平左右！

售楼处有5个样板间，99/110/137/159/186平，可以从小往大看，户型越大，标准越高，倒是很为改善考虑！

户型

63平的南向两居室，总价预计在315-320万左右，首付94万左右。这个户型是早期比较常见的设计，中规中矩，缺点是两梯四户，得房率略低，次卧采光一般，而且是暗卫，优点是赠送多，两个飘窗+一个设备平台。

74平的两居一卫，分别不在23地块的9/10/11号楼，全是一梯两户，得房率在81%左右，南北通透全明格局，南向两飘窗和北向两设备平台为赠送。

82平的三居室，位于23地块1/2号楼的中间部分，此面积做了三居，实用性很高，但是我不太推荐，原因是采光视野会被两侧靠南的63平两居室遮挡，日照时间会大幅缩短。此房估计开盘价高不了，如果确实只为刚需上车，需要三居，可以冲一下，除此之外能避就避！

99平三居双卫，位于23地块1/2号楼的边户，此户型和刚才82的一样，不太推荐，这个户型虽然没有82的遮挡严重，但也存在这个问题，我预计至少比正常户型少2-3小时日照时间。

110平的三居双卫，从这里开始，户型开始正常推荐，因为格局方正，通透性和采光性都没有问题。此户型就比较多了，两个地块都有，一梯两户的电梯洋房，南向三飘窗和北向双设备平台均为赠送。

137平的四居双卫，全明格局，也是两个地块都有，但有的是一梯两户，有的单元则是两梯两户。此户型赠送很多，四个飘窗且有拐角，能提升不少视野感。

139平的四居双卫，全明的四叶草格局，此户型分布在18地块1/3/4/6号楼的边户，房源可挑选性较高，也比较偏向于改善。

159平4+1，不过应该没人会选择+1，毕竟6.5米面宽带来的极致享受是很难拒绝的。入户私密玄关+子母门+小衣帽间，南向整体14.4的采光面，主卧270度的拐角大飘窗，全明格局。

186平的4+1，相较于159，这个户型整体尺寸放大，南向采光面17米多，而且增加了一间小卧室，厨房的空间也大了不少，整体来说要更加改善一些，毕竟是最大的户型。

样板间

小区效果图

东方墅质洋房

造就改善红盘“修为”

硬核产品力，才是真改善“内功”修为。约1.8珍罕低密土地，纯粹9-11层低密洋房，奠定高端改善“修为”。

远观项目，首先映入眼帘的是恢弘庄重的庑殿顶大门，巍峨屹立，尽显家族门楣风范。登门望府，走进建发·观云里面，立刻被高颜值立面深深吸引，银白色的主色调，大面积高透玻璃，是第一眼就能爱上的那种美。

在建发特色的园林打造上，汲取江南园林造景、借景的匠造技巧，结合北方季节特点，打造四时不同、层层递进的考究美感。建发·观云景观园林，师法宁寿宫花园。以“登门入府”、“四合水苑”、“兰亭雅聚”为线索，配合现代人居需求的全龄健身、娱乐空间，打造了“一府东方韵，十二境春秋”主题，规划了“两轴、四进、十二境”的大区景观空间格局，既有东方风雅的意趣，又满足了现代改善质居的需求。

精智奢雅臻装

造就改善红盘“气质”

更让人欲罢不能的，是至高标准的装修质感。建发观堂府交付采用日立中央空调、霍尼韦尔新风系统、简一地砖、博洛尼橱柜、AEG厨电、杜拉维特卫浴、高仪五金，及以上同档次精妆。在细节上，多功能门锁，全屋墙排马桶，厨房明装灯带（光源增亮），灶台区墙面无缝背板等，可谓是在功能和工艺上做足功课，质感和美感兼备。

以建发观堂府尊享Pro189平四居为例，不止户型设计优秀，精装标准也是非常了得！入户门宽1.4米，高2.3米，兼具防盗、防火、隔音及保温效果，并采用通高门和子母门的设计，彰显居者尊贵身份，也方便搬运通行大件家具。

宽厅阔堂的大方之家——LEDK起居厅，整体装修风格为新中式风格，墙面为墙布、客厅岩板造型背景墙、皮革硬包、木饰面和金属线条。同时两侧墙体双背景墙设置，连接两侧卧室用的木饰隐藏门和皮革隐藏门，让整个客厅空间显现的更加大气。约6.6米的超大落地窗搭配南侧挑檐，不仅拉通了采光观景面，更呈现油画框景的视感效果，加之约3.1米的层高，堪称别墅尺度。

豪华主卧套房，媲美酒店星级套房。4.2米面宽，进深5.6米，整体面积近40，加之270°阔尺转角飘窗、超大衣帽空间。入户门是宽度1.2米的对开门，门上中式华纹，彰显主人的尊贵感。

京城流量担当——建发观堂府，以其超高价值碾压市场。揽中央墅区国际化丰盈资源，以超高得房率、超配精装、超强户型设计、超高性价比、新中式风格雅致气质、及超强品牌守护力，重塑改善红盘的标准。放眼全北京来看，对标5万+的产品，建发观堂府的区域配套力和产品力都是无可比拟的。

分析：

每一次提起昌平新城，总要说说涨了4000/平的朱辛庄，高教园是距离3站地，观堂府则是5站地，头两天梧桐星宸开盘均价5.1万左右，而观堂府估计开盘也就是5万/平甚至更低，可参考梧桐山语，位置比不过，就玩性价比，而且现在购房者确实也吃这一套。

新中式风格很吸引人，尤其是人家这个大门，确实招人稀罕，观云是个很成功的例子，但也不仅是大门，确实顺义的防火挑檐很占优势。昌平没有阳台，所以就加大赠送，在这方面倒确实很用心，可能也是大家都在卷，但至少在昌平，建发的产品很能打！

周边规划是有的，昌平新城并非只是现状的荒凉，未来还是可期的，我个人觉的这个地方不会有大坑，但是时间是个问题，不喜欢等待的慎入。