昌平临铁新房（建发观堂府）地铁昌平线+清华附+滨河公园+商业+三甲医院，适合北部刚需客户上车

建发观堂府

今年整个昌平区新房卖的都很不错。前11个月，昌平区住宅总计成交6169套，高居北京第一。

除了有承接海淀外溢的先天优势，昌平也有自身的发展特色，不断升级产业，更新基础设施，完善生活配套，大大提高了区域的宜居性。

就在即将迎来2024年的最后时刻，昌平有一个新项目开盘：建发观堂府。

观堂府地块在土拍时热度并不高，只有建发和住总两家房企报名参与。最终，建发以54.15亿斩获这宗地（没有触及价格上限），住宅楼面价约2.6万/，指导价5.5万/。

项目的体量很大，也很复杂，有一定开发难度。其中，16、18和23地块是住宅用地，19地块是社区综合服务设施用地，20地块是体育用地，21地块是托幼用地。

建发观堂府位于北六环外的昌平新城，直线到昌平线北邵洼站600米。

从北邵洼站出发，5站到朱辛庄，7站到西二旗。在海淀上班，预算不够的小伙伴可以重点考虑下观堂府。毕竟卖点有地铁昌平线+清华附+滨河公园+商业+三甲医院

项目信息

观堂府一期推出的是18地块和23地块，一共19栋楼，1108套房。如果加上二期房源，整个盘有将近2000套房源，体量非常大。

两个地块的容积率都是2.2，由6-15层的洋房和高层组成，南低北高。23地块的户型为63-159；18地块更纯粹，都是改善户型，110-186。

占地面积：约5.6万

建筑面积：约18.32万

容积率：2.2

户型：63/74两居、82/99/110三居；

112/132/137/139四居；

156/157/159/169/1864+1户型

梯户比例：1T2户/2T2或2T4户

价格：指导价5.5万/，总价区间预估347-1023万，开盘折扣力度比较大

楼栋：19栋

楼层：6-15层

总户数：1108套

停车位：11.2

物业公司：建发物业

物业费：待定

供水供电：市政民水民电

供暖方式：市政集中供暖

项目得房率：77%到82%

装修标准：精装

开盘时间：预计2023年12月底

交房时间：预计2026年

户型介绍

项目户型区间63-186，选择很多，满足多种需求。项目指导价5.5万/，面积段60-180。主力户型是100-180的三-四居，还有少量的63、74二居，以及82三居。整体户型格局还是很不错的。由于户型很多就不一一说明了，值得提一下的是大部分户型北侧赠送设备平台。

下面是全套带尺寸的户型图

户型

63平的南向两居室，总价预计在315-320万左右，首付94万左右。这个户型是早期比较常见的设计，中规中矩，缺点是两梯四户，得房率略低，次卧采光一般，而且是暗卫，有点是赠送多，两个飘窗+一个设备平台。

74平的两居一卫，分别不在23地块的9/10/11号楼，全是一梯两户，得房率在81%左右，南北通透全明格局，南向两飘窗和北向两设备平台为赠送。

82平的三居室，位于23地块1/2号楼的中间部分，此面积做了三居，实用性很高，但是我不太推荐，原因是采光视野会被两侧靠南的63平两居室遮挡，日照时间会大幅缩短。此房估计开盘价高不了，如果确实只为刚需上车，需要三居，可以冲一下，除此之外能避就避！

99平三居双卫，位于23地块1/2号楼的边户，此户型和刚才82的一样，不太推荐，这个户型虽然没有82的遮挡严重，但也存在这个问题，我预计至少比正常户型少2-3小时日照时间。

110平的三居双卫，从这里开始，户型开始正常推荐，因为格局方正，通透性和采光性都没有问题。此户型就比较多了，两个地块都有，一梯两户的电梯洋房，南向三飘窗和北向双设备平台均为赠送。

137平的四居双卫，全明格局，也是两个地块都有，但有的是一梯两户，有的单元则是两梯两户。此户型赠送很多，四个飘窗且有拐角，能提升不少视野感。

139平的四居双卫，全明的四叶草格局，此户型分布在18地块1/3/4/6号楼的边户，房源可挑选性较高，也比较偏向于改善。

159平4+1，不过应该没人会选择+1，毕竟6.5米面宽带来的极致享受是很难拒绝的。入户私密玄关+子母门+小衣帽间，南向整体14.4的采光面，主卧270度的拐角大飘窗，全明格局。

186平的4+1，相较于159，这个户型整体尺寸放大，南向采光面17米多，而且增加了一件小卧室，厨房的空间也大了不少，整体来说要更加改善一些，毕竟是最大的户型。

建筑风格与样板间

建发观堂府整体以新中式手法打造，精心设计的大门，尽显恢弘气派。

双层飞椽，精工雕琢，气度庄严，重现大家风范。

园林也是建发房产的长项，项目精雕细琢园林景观，以院中青绿山水和亭台楼阁作为背景，再现中式雅致园林，营造一府两园、山水相伴的游园之所。

项目不仅周边自然环境优越，小区内部，庭院花园，四季美景，以后可谓内外双公园，内外皆是景观。

建发观堂府整个项目的装标大致分了三档：63-99是第一档；110-112是第二档；137-186是第三档。面积越大装标越高，主要体现在烟机灶具和卫浴的品牌、岩板的选材等方面。

74平两居样板间

 

 

 

 

 

110平三居

 

 

 

 

159平四居

 

 

 

 

 

186平四居

 

 

 

 

AEG/博世/松下（或同档次）的烟机灶具、洗碗机、蒸烤一体机都嵌在金属色柜体内，柜门、柜面和地板、台面的色系完美统一，超级有质感。

厨房还贴心的标配了燃气热水器、凉霸、净水器、贝克巴斯（或同档次）的垃圾处理器。

高仪/汉斯格雅（或同档次）的龙头和花洒，与宝格丽蓝奢石的台面、杜拉维特/科勒/TOTO（或同档次）的面盆和智能马桶（主卫），都是奢华绝配。

周边配套

从大板块上看，滨河森林公园把整个昌平新城分为两块，西侧是老城片区，东侧是新城东区。

具体来说，新城东区就是从地铁北邵洼站到南邵站周边约11平方公里的一片区域。

老城发展较早，内部的各种配套都很齐全，生活便利度很高，烟火气十足。当老城发展饱和后，就开始拓展新的发展片区，于是就有了新城。

目前新城人气比较足的地方集中在南邵地铁站附近，北邵洼站和观堂府周边比较荒，空地较多。

虽然荒，但是规划完整，有发展空间。从官方文件来看，昌平新城东区主要分为四个功能板块，其中京北体验消费示范区是排在第一位的，也就是说商业会是一大特色。

这也是观堂府销售重点介绍的，在项目的北侧和西侧都是大体量的商业和特色街区，未来购物、逛街不用发愁。

从下面这张规划图可以看出，观堂府在新城东区中心区的范围内，是这个板块里位置最好的楼盘。

中心区放大之后就是下面这张图，住宅1、住宅2和住宅3就是观堂府项目。未来规划全部落位后，整体的环境及生活便利度都挺不错的。

项目妥妥的地铁盘，距昌平线北邵洼站直线距离约600米，2站就可以达到沙河高教园、6站可到达生命科学园、7站可到达西二旗，可便捷换乘地铁8、10、13、15号线，高效畅连工作与生活

建发·观堂府项目属于昌平新城东区板块，有昌平线、怀密线两大主要公共交通线路，驾车的话，三条主干道与京藏高速、六环路的无缝通车，畅达全城。

配套方面，观堂府5公里内生活圈配套丰富，生活圈内目前有路劲世界广场、沃尔玛超市、北京悦荟万科广场等，同时昌平区整体商圈也非常成熟，北京乐多港万达广场、乐多港万豪酒店、八达岭奥特莱斯等多个繁华商圈，满足居民生活所需。

教育方面，板块内引入海淀六小强之一清华附昌平学校，学校建面约12万平方米，十二年一贯制，同时设有国际部，该校已于去年开学。观堂府项目也配建了一个幼儿园，另外区域内还规划了20余所中小学和幼儿园。周边还有中国政法大学、中国石油大学，以及由中央财经大学、北京航空航天大学、北京师范大学等多所双一流大学共同构成的沙河高教园。

医疗方面，有泰康燕园康复医院、昌平区中医院、昌平区医院、中国石油大学医院、昌平政和中医医院、北京大学国际医院、北京积水潭医院回龙观院区等，据说周边还将引入三甲医院，提供便利健康护航。

生态配套：项目周边背靠蟒山、毗邻东沙河等自然生态要素，利用公园和景观带设施，塑造生态宜居有魅力的品质城区。无论是晨跑、散步还是与家人共度美好时光，都很不错。

而且项目约500米即享约万亩昌平新城滨河森林公园！能够大幅度的为周边居民提供新鲜氧气和游乐空间。

未来升值

根据《北京市商业消费空间布局专项规划(2022年-2035年)》,北京将建设成为“中国潮”、“国际范”、“烟火气”共融共生的国际消费中心示范城市。全市将规划打造4片国际消费体验区和29个城市消费中心，其中昌平新城东区被选为“首都29个消费中心”之一，明确定位为“首都消费地标”。未来，这里将融合商业MALL、滨水商街、TOD办公、总部办公等功能性地标群落，构建多元丰富、充满活力的现代化都会新城。这些城市级规划为新城板块带来了更高的层级，其带来的高光价值清晰可见。

昌平新城东区因为卓越的地理位置而吸引了众多城市级重点规划的实施。作为北京北部科创产业带的黄金地铁线，昌平线南延至西土城后，新城板块的通达性得到了显著提升。从新城东区中心区的北邵洼站向南出发，可以便捷地到达中关村软件园、生命科学园、航天城等科创产业园区，畅连沙河高教园等区域。新城板块拥有轻松换乘8/10/13/15号线的便利，让这里具备了“比邻海淀”的区位利好价值。目前，昌平新城东区许多配套也已建成落地，越来越多的优质资源逐渐突显。