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今日探访：龙湖九里熙宸,看房咨询户型图上售楼员联系方式.

项目信息

鸟瞰图

截至9月12日小编统计，2022年取证3次，住宅共签约166+102+162套，网签均价约5.6-5.8万元/平左右。

楼盘地址： 丽泽西 五环主城

1地段优势：城六区双轨交汇

京西刚需客群置业无非两个选择，近郊地铁小户型或者城区二手老破小。

想满足别墅居住的改善客群也无非两个选择，要么远郊区叠拼，要么主城区二手顶楼复式或者一层下跃。

而九里熙宸恰好是第三个选择。

龙湖建工·九里熙宸的位置在西五环园博园板块，地铁14号线的张郭庄站旁，紧邻丰台科技园西区，坐拥双轨交汇：

项目距离地铁14号线和1号线支线交汇的张郭庄站仅700米，步行10分钟就可以到达，去丽泽地铁站只需8站20分钟，开车半小时可达中关村。

这两条地铁连接了丽泽商务区、金融街、国贸、中央政务区，换乘可达丰台科技园，并且可实现与9号线、4号线、5号线、10号线以及6号线多条线路的换乘，是两条含金量相当高的地铁线路。

（1号线支线将于年内开工建设，未来1号线支线将在张郭庄站与地铁14号线换乘。）

另外，园博园板块是北京主城唯一集“河、湖、园”为一体的生态绿芯，一河五湖六公园。

2业态优势：低密洋房造就区域标杆

龙湖自创业起步，现已成长为植根全国一二线城市的世界500强企业，在30载的时代跃迁中，龙湖历经了行业风起云涌，稳健穿越市场周期，用不变的初心，始终以客户的需求为锚，持续创新的坚守，造就了一个又一个区域标杆。

九里熙宸外立面：现代美学的风格，搭配精工红砖，融入周边环境又能脱颖而出。

绿化：中央台地园林景观，浓茵密布，两环两轴，步移景移。

归家大门：黑金+灰色奢石尽享尊容，重叠水景，伴溪台阶，穿景入林。

九里熙宸，主城区稀缺的纯洋房社区，不仅有1.7的容积率硬支撑，而且无论是77的两居还是120的三居、四居，均为南北通透朝向，这点尤为难得。

台地园林加错落排布，保证了每一个楼栋的采光、通风、观景公平，而这正也体现出开发商为了提升购房者居住舒适度在利润上的让渡。

占地面积： 43910平方米

建筑面积： 74600平方米

容积率： 1.7

绿化率： 30%

停车位： 车位配比1：1.3，

车位总计 1101个，纯地下停车

楼栋总数： 19

总户数： 828

龙湖九里熙宸位于丽泽西五环主城位置，以下是项目现场实拍。

施工现场

施工现场

 

施工现场

施工现场

施工现场

施工现场

施工现场

施工现场

施工现场

施工现场

施工现场

7、户型

77平米两居室

南向两面宽，典型的南北两居室，刚需小户型。这两年北京市场这种刚需户型相对比较少，户型没什么大的亮点。对于钱不多的刚需来说，这也是一种选择吧。

87平米三居

87平米的刚需三居室，比之前流行的89平米三居室，压缩了两平米，但是效果没有变。北向两卧室。储物空间利用方面还是经过了一定的设计。其它无亮点。大门正对着厨房，有人还是很在乎的，看看如何优化一下更好。

99平米三居

比87平米增加12平米做成了南向三面宽，三叶草户型，增加了一个卫生间，实用性大增。这个还是非常不错的，这12平米增加的很值。全明格局（主卧卫生间都是明卫）。唯一不足就是大门正对次卧的大门，这个看如何化解一下。大毛病没有。

120平米四居

增加了20平米，增加一个卧室，四叶草户型。这个也是北京市场传统的刚需改善型户型，南向面宽更宽了，10.3米。入户储物空间更大了。全明格局。

120平米三居室

这个户型是这个小区的亮点户型，大型的客厅，270度的大转交阳台。为了好看这个厨房做成开放，后期居家，咱们中国人炒菜还是常有的事情，因此油烟要好好考虑一下。厨房最好是能关上门的。这个改善户型，看着是特别爽。长期居住，那我真不知道了（我还是喜欢坐的沙发背后是实体的墙，后面是玻璃窗户，总感觉不是那么踏实。但是视野效果绝对好，采光就更不用说了。但是现在年轻人就喜欢这种，云筑的可变户型，我看来很鸡肋，但是卖的最抢手）。

总之：这里从77、89平米至99平米，120平米是最大户型，明显是刚需和刚需改善户型的定位，99平米南向三面宽的三叶草和120平米的四叶草户型，性价比还是非常不错的。这个定位还是非常与区位相匹配的，总价降低一点，品质提高一点，好让刚需们买单上车（看来开发商这两年也是很卷的）。

1号楼西户三居室三层拍摄

 

 

5号楼中间户三居室95

 

 

 

 

 

 

17号楼西边户三居室120

 

 

 

 

6号楼东边户三居室拍摄

 

 

 

 

8、圈层--刚需和刚改群体

这里属于西南五环至六环之间，配套相对比较缺乏。地铁沿线，更适合刚需和刚改的购买人群。总价限制，小户型的两居室、三居室及小面积紧凑型四居室是这里的主要户型。

9、价格

销售指导价6.5万元/平方米，现在在卖的基本均价在6W元左右（优惠力度还不小，担心利好频出，后面会涨价）。

新房：这里附近可对比的项目是，东侧约2公里为板块内在售项目熙悦晴翠（项目销售指导价6.8万/平，小区主力户型90-140平三居、四居、楼间距50-60米、10-15层的板楼，74一口价449万，90一口价552万，110一口价667万，均价6.3万到6.8万/。）不过九里熙宸指导价6.5万（现在卖6万），楼面价32844元/m，比熙悦晴翠楼面价4.4万，低了1万+（现在也低了5000元），成本更低，利润空间大，有足够的空间把品质做好（品质确实更高了）。永定河的东岸就是大瓦窑地铁站，这里新房基本均价在在售均价8.1-8.2万/平左右。相对乘坐地铁两站地，降价两万，对刚需买房还是比较值的。

南侧4.5公里的西山金茂府销售指导价6万/平，小区由32栋洋房组成，小区主力户型：120-140-160平米四居室（直接定位改善了，没办法离地铁站有点远），楼间距35-45米，目前都还有房在售。不过，该项目距14号线张郭庄地铁站3.7公里（比九里熙宸离地铁站太远了，）。

 

二手房：东北2公里有2016年建成的西山甲一号，单价5.9W；西北1公里有2020年开盘的熙悦天寰，单价6.1W；2011年的板楼红山郡，3.4W；西南500米的槐树岭小区，房龄25年，3W。可以看出九里熙宸6W的价格基本是与周边二手相匹配（并且品质相对还高一点。这个相对有折扣还是值得的，指导价6.5W就不是那么值了）。

总之：相对按照指导价6.5W，确实高了。但是现在可以特价6W。真相对还是比较合理的（基本与周边二手相持平），相加性价比还是不错的，更友好一点。

10、购买建议

、地块是龙湖和建工联合体一次报价底价成交，利润空间还是比较大的。分三次批准预售。这里位于西南五环至六环之间，目前的微循环公路经过了修整（大灰厂路已经重新修了--这里堵车基本会，除非出事故了另说），到达环线公路后还是比较通畅的（到达六环或者园博园路至五环），特别是园博园西路很宽敞，车也很少（特别适合新手去练车），项目距离地铁14号郭公庄站1.2km，属于邻地铁房，相对还是比较方便的。隔壁的铁路绝对属于减分项，想买这里的建议去地块边上感受一下火车的噪音，看看自己是否能接受。北侧若隐若现的墓地大家也仔细看看，特别在乎的，衡量一下，是否要买（建议能直接看到墓地的，就不要选了，看着确实不太舒服（好多人说后期会清理走的，你听听就行了，不能把这当做利好--能清走，现在就清理了，影响销售，你买了，钱都付了，后期清理的动力在哪里呢）。被周边各种建筑物挡住了，那就可以慎重考虑一下）。

、这里也做了一定的产业规划，丰台科技园西园，吸纳丽泽及丰台科技园的外溢产业（但是丽泽还在努力发展中，现在还没法溢出，丰台科技园还有地待建，空置的楼还是有的）。这里基本要靠地铁14号线去串联产业区。这里不算学区房，顶多算是有学上。这里的生活配套除了公园和各种休闲场所比较方便之外（公园、湖泊、温泉比较丰富，地铁站西南侧有张郭庄休闲公园--还是非常大的（粉丝友情提醒，加上去）众所周知，公园绿化是丰台河西的一大亮点），医疗和商场相对比较匮乏，需要借助交通工具共享东区区域的资源。

、小区开发商属于龙湖+建工=品质+保险（前两年烂尾楼，把大家整怕了），小区低层洋房，一梯两户，低容积率，特别适合高端住宅，小区的绿化楼栋也沿用了龙湖的品质，但是修建了刚需的小户型（刚需的户型+高端改善的社区环境，开发商也卷，这里的不足只能用高品质来替代）。

、这里基本是刚需和刚改的圈层定位，价格相对新房（指导价6.5W，但是实际销售基本在6W左右），确实还是有一定的优势。相对周边的二手房，基本持平，但是品质确实高出好多，相对还是比较值得（好多人说这样的缺点，那样的不好，但是价格才是最直接的）。

、购买人群：

人群一：丰台河西、青塔及丰台科技园、丽泽商务区的刚需人群（好多人在这里住习惯了，有河西情节，反正后台问丰台河西的还不少，航天三院上班，那这里都能兼顾）。

人群二：14号线沿线的上班刚需人群（丽泽、CBD、最远望京确实有点远了，但是两口子一个在河西，一个在望京或者14号线沿线，这里还是刚需的一个选择之地）。

人群三：14号线换乘一次可达区域的刚需人群（当你口袋钱不足的时候，这里还是可以来考虑一下）。

人群四：购买人自己匹配吧（我也有认识的两个朋友住河西。他的原话是，除了距离远一点，房价不怎么涨之外，其它方面没毛病，整天生活在绿树海洋中。还有一个住在青龙湖，整天问我这里什么时候会涨一波--你都享受了这么好的环境，就别想着涨价的事情了，好多时候鱼和熊掌不可兼得。带着投资心情来青龙湖的，劝你别去了，会让你失望的）。